bail oral bail écrit

Pages: 14 (3381 mots) Publié le: 19 novembre 2013
LES NOTES JURIDIQUES et TECHNIQUES du POLE NATIONAL de LUTTE
contre L’HABITAT INDIGNE

Aspects juridiques des baux d’habitation à caractère oral
VALIDITE DU BAIL VERBAL et PREUVE DU BAIL VERBAL

Dans les logements et habitats anciens, susceptibles d’être insalubres ou de menacer ruine, les
occupants ne bénéficient pas toujours d’un bail écrit et souvent le bail est oral : se pose alors laquestion du régime juridique de ce bail et des éléments de protection de l’occupant de bonne foi.
Or, contrairement à ce que croient certains, le bail oral est reconnu en droit et l'absence de bail écrit
n'est nullement assimilable à une absence de bail – et donc de droits.
En préalable il est nécessaire de rappeler le régime du bail en application de la loi du 6 juillet 1989
relative auxrapports locatifs.
LOI DU 6.7.89 / VALIDITE DU BAIL VERBAL/ CONSEQUENCES
La loi impose la rédaction d’un bail par écrit (loi du 6.7.89 : art. 3) Toutefois malgré cette exigence, la
jurisprudence admet la validité du bail verbal car la loi n’a pas prévu de sanction à l’absence d’écrit
mais, bien au contraire, autorise la possibilité de régulariser à tout moment la situation à la demande
de l’uneou l’autre des parties.
Certes, le locataire peut trouver certains avantages au bail verbal :
- absence de révision du loyer
- impossibilité pour le bailleur de demander la résiliation du bail sur le fondement d’une clause
résolutoire (pour impayés de loyers, pour défaut d’assurance).
Cette situation présente néanmoins des inconvénients majeurs :
- si une contestation intervient sur le droità l’occupation du logement, le locataire devra
rapporter la preuve de son titre d’occupation selon les modalités définies par le code civil
(voir analyse ci-dessous)
- l’absence de bail écrit se cumule fréquemment avec l’absence d’état des lieux (l’état des lieux
est un document annexe au bail), ce qui conduit à présumer le bon état du logement à la
remise des clés (sauf si le locataire esten mesure de rapporter l’opposition du bailleur à
l’établissement de l’état des lieux).

Dispositions de la loi du 6.7.89 applicables au bail verbal
La durée du contrat est de plein droit, celle qui est prévue par la loi, soit trois ou six ans selon le statut
du bailleur (CA Paris : 11.3.97).
La révision du loyer suppose l'existence d'une clause écrite la prévoyant; à défaut, la révision nepeut
intervenir. Ainsi le tribunal ne peut accepter une demande d'indexation du loyer d'un bail verbal sans
constater l'existence d'un accord sur cette indexation (Cass. Civ. III : 4.10.95).
Le bailleur ne peut obtenir la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement
du loyer, des charges au terme convenu, non versement du dépôt de garantie ou pour défautd'assurance locative, car cette résiliation suppose la mise en jeu d'une clause résolutoire expressément
stipulée au bail. En revanche, le bailleur peut donner congé au locataire pour le terme du contrat selon

Note juridique rédigée par l'ANIL et mise à jour /avr 2006

les motifs visés par la loi : reprise pour habiter, vente ou motifs légitimes et sérieux (Cass. Civ. III :
27.1.99).
Pouvoirs dumagistrat face à une demande judiciaire de régularisation d'un bail verbal
" Chaque partie peut exiger, à tout moment, de l'autre partie, l'établissement d'un contrat conforme aux
dispositions du présent article " (loi du 6.7.89 : art.3).
Sous l'empire de la loi de 1982, la Cour de cassation avait déjà admis qu'en l'absence d'accord des
parties, un bail conforme aux dispositions d'ordre publicde la loi puisse être substitué de plein droit au
contrat initial (Cass. Civ. III : 22.6.88).
Cette position avait été critiquée considérant : "qu'aucune disposition légale ne permet au juge de se
substituer impérativement voire arbitrairement à une convention impliquant par hypothèse l'accord de
volonté des parties " (CA Paris, 6e ch. A, 5 déc. 1988, Lambrichs c/ Osinski, qui rappelle que...
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