LES NOTES JURIDIQUES et TECHNIQUES du POLE NATIONAL de LUTTE contre L’HABITAT INDIGNE

Aspects juridiques des baux d’habitation à caractère oral
VALIDITE DU BAIL VERBAL et PREUVE DU BAIL VERBAL

Dans les logements et habitats anciens, susceptibles d’être insalubres ou de menacer ruine, les occupants ne bénéficient pas toujours d’un bail écrit et souvent le bail est oral : se pose alors la question du régime juridique de ce bail et des éléments de protection de l’occupant de bonne foi.
Or, contrairement à ce que croient certains, le bail oral est reconnu en droit et l'absence de bail écrit n'est nullement assimilable à une absence de bail – et donc de droits.
En préalable il est nécessaire de rappeler le régime du bail en application de la loi du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.
LOI DU 6.7.89 / VALIDITE DU BAIL VERBAL/ CONSEQUENCES
La loi impose la rédaction d’un bail par écrit (loi du 6.7.89 : art. 3) Toutefois malgré cette exigence, la jurisprudence admet la validité du bail verbal car la loi n’a pas prévu de sanction à l’absence d’écrit mais, bien au contraire, autorise la possibilité de régulariser à tout moment la situation à la demande de l’une ou l’autre des parties.
Certes, le locataire peut trouver certains avantages au bail verbal :
- absence de révision du loyer
- impossibilité pour le bailleur de demander la résiliation du bail sur le fondement d’une clause résolutoire (pour impayés de loyers, pour défaut d’assurance).
Cette situation présente néanmoins des inconvénients majeurs :
- si une contestation intervient sur le droit à l’occupation du logement, le locataire devra rapporter la preuve de son titre d’occupation selon les modalités définies par le code civil
(voir analyse ci-dessous)
- l’absence de bail écrit se cumule fréquemment avec l’absence d’état des lieux (l’état des lieux est un document annexe au bail), ce qui conduit à présumer le bon état du logement à la remise des clés (sauf si le locataire est