Bail

Pages: 7 (1548 mots) Publié le: 22 mars 2013
Chapitre 8 : Les fonds de commerces

C’est ne universalité mobilière inductible de cession partielle. Il n’a pas de personnalité morale, il comprend des éléments mobiliers corporels et incorporels.
1. Sa composition.
A. Les éléments corporels.
Ce sont des éléments servant à l’exploitation du fond. Mais aussi les marchandises qui sont des meubles destinés à être vendus : matièrespremières, produits finis, produits en cours de transformation. Elles ne constituent pas de garantie.
B. Les éléments incorporels.
La clientèle : c’est un ensemble de personnes qui se fournissent chez un commerçant ou un artisan. Elle doit être propre au commerçant et qu’elle lui soit rattachée.
Le commercial : c’est l’appellation sous laquelle le commerçant exerce son activité. L’enseigne estune domination de fantaisie qui se démarque de la marque.
Les dettes / créances.
Les contrats en cours : contrat de travail, contrat d’assurance, contrat d’édition, abonnements.
La propriété industrielle : ce sont les brevets des marques, les logiciels, droit auteur, autorisation administratives.
C. Le bail commercial.
Le préambule :
Décret 30 septembre 1953 qui régit le bail. C’est unacte de disposition (vendre) car le locataire s’engage à louer pour ne durée d’au moins 9 ans. C’est d’ordre public.
Le statut juridique :
Le bail a pour finalité d’assurer au locataire la stabilité de son exploitation. Ce qui assure la propriété commerciale. La durée du bail est de 9 ans et ne cesse que par les faits d’un congé du locataire et exceptionnel par le propriétaire.
Résiliationanticipée du bail par le locataire : il peut résilier par période triennale par acte huissier 6 mois avant l’échéance.
Résiliation du bail par le propriétaire : en vue de construire ou reconstruire mais versant une indemnité d’éviction, en cas de reprise temporaire pour surélévation une indemnité de 3 ans de loyers.
Dans tous les cas, la partie qui résilie doit justifié de la motivation de son congépar ailleurs il ne peut pas revenir sur ses motivations de résiliation. C’est le principe d’immutabilité du congé et caractère irrévocable du congé.
La demande de renouvellement du preneur. Quand le bailleur ne donne pas congé, il appartient au preneur avant l’arrivé de l’échéance par acte d’exploite d’huissier sous peine de nullité de demander le renouvellement du bail. S’il n’y a pas deréponse dans les trois mois cela signifie que le bailleur accepte le renouvellement.
Le refus du renouvellement est possible si l’immeuble est insalubre dans ce cas l’immeuble doit être détruit. S’il y a un non paiement du loyer dans ce cas il rond le contrat sans indemnité, s’il veut construire mais il y aura une indemnité sinon pour tout autres motifs il devra verser une indemnité égal à trois ansdu chiffre d’affaire.
Si le bailleur s’aperçoit que l’indemnité est trop élevée, il pourra dans les 15 jours qui suivent renoncer à son action, c’est le droit repentir.
* Le loyer du bail commercial.
La fixation du loyer d’origine librement définit par les parties. Le pas de porte n’est pas obligatoire ou droit d’entrée dans les lieux qui est versé au bailleur. Il s’agit d’une somme encapital versée par le locataire à son entrée dans les lieux ou alors il peut constituer un complément de loyer versé d’avance. Il se définit par rapport à la clause recette. S’ajoute les accessoires du loyer c'est-à-dire les charges (réelle ou forfaitaire) ou déterminé par le règlement de copropriété. On peut rajouter les réparations. Le bailleur doit délivrer un immeuble en état de servir à l’usageauquel il c’est destiné, toutefois des réparations peuvent être prise en charge par le locataire. Toutes réparations occasionnées par la vétusté ou en la force majeure sont à la charge du propriétaire.
L’évolution du loyer est tout les trois ans on va indiquer l’indexation légale (indice). Elle est interdite quand elle est liée à augmentation du SMIC. La révision du loyer n’autorise pas la...
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