Bts notariat

Pages: 18 (4395 mots) Publié le: 2 janvier 2012
BTS NOTARIAT U 5 TECHNIQUES NOTARIALES 12.5.2010
Il est demandé de « solutionner » 3 dossiers à 3 moments différents de la vie d’un couple marié sous le régime de la communauté légale de biens réduite aux acquêts ; chacun des époux est propriétaire de biens avant son mariage ; pendant le mariage Monsieur recueille la succession de ses parents dont un immeuble servant à l’habitation des époux, deson côté l’épouse a également recueilli une succession …
PREMIER DOSSIER
Et premier rendez vous (19.1.20091) chez le notaire, l’époux veut mettre en vente l’immeuble servant de résidence à la famille suite à une mésentente dans le couple …Pour chaque dossier, les dates de rendez-vous auront une importance notamment eu égard aux lois applicables, aux délais éventuellement prescrits etc …
1.1.La première question demandait d’évaluer le bien à vendre par la référence à des « biens comparables » vendus en 2008-2009 ; il existe plusieurs méthodes d’évaluation … en ce qui concerne les immeubles bâtis la « valeur vénale » doit être déterminée par comparaison en se référant aux prix constatés dans des transactions concernant un nombre suffisant d’immeubles similaires et constituant des termesde comparaison … Ici, il fallait déterminer le prix moyen au mètre carré bâti, et pour ce faire additionner le total des prix des 5 ventes réalisées en 2008 et 2009 proposées en références 122500+196500+227000+357000+285000 soit 1.188.000 €, puis additionner le total des surfaces habitables correspondant à ce chiffre soit 48+77+89+140+112 = 466 m2 pour trouver par division un prix moyen du mètrecarré habitable de 1188000/466 = 2549 €. L’immeuble à vendre ayant une surface habitable de 98 m2 on pouvait proposer comme « valeur vénale » 249802 € (98m2 X 2549 €) soit environ 250000 €. Cette méthode d’évaluation est fiable car elle fait référence au marché immobilier local et est utilisée par les experts, les tribunaux et l’administration fiscale. Ceci dit, elle doit être corrigée à la haussepar exemple si l’immeuble à vendre était en « pierres » et ceux de références en « béton » ou à la baisse dans le cas contraire, ou encore s’il y a des travaux importants et urgents que ne comportaient pas les immeubles de références, le vendeur doit le comprendre et l’acquéreur ne manquera pas de justifier une proposition à la baisse si c’est le cas …
1.2. La 2ème question demandait si le maripourrait signer seul la vente. S’agissant d’un bien propre à ce dernier comme lui provenant de la succession de ses parents, il avait en principe le pouvoir d’en disposer librement 225 CC sauf l’exception s’appliquant ici sur le logement de la famille 215 al 3 CC qui nécessite le consentement de son épouse, et l’acte passé sans ce consentement est en principe sanctionné par la nullité (ouverte àcelui des époux qui n’a pas donné ce consentement, pendant 1 an à partir du jour où cet époux a eu connaissance de l’acte, sans qu’elle ne puisse jamais être intentée plus d’1 an après que le régime matrimonial se soit dissous …). Le couple étant en « mésentente » ce consentement sera sans doute difficile à obtenir, on pouvait alors proposer au mari d’obtenir l’autorisation du juge dans lesconditions de 217 CC (dispositions du régime primaire en cas de refus injustifié …).
1.3. La 3ème question demandait d’établir la liste complète des diagnostics obligatoires pour la vente de cet immeuble construit en 1925 … Depuis le Ier Novembre 2007, le vendeur doit remettre à l’acquéreur un dossier de diagnostic technique qui doit être annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentiquede vente :
-constat de risque d’exposition au plomb pour les immeubles à usage d’habitation construit avant le 1.1.1949, établi par un professionnel …(durée de validité permanente s’il n’existe pas de plomb et d’un an s’il en existe …)
-état relatif à l’amiante pour les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1.1.1980 (ce constat porte sur la présence de flocages...
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