Coût historique et la juste valeur

Pages: 128 (31757 mots) Publié le: 25 mars 2011
L'HYPOTHEQUE ET LE CREDIT HYPOTHECAIRE

Par lettre de mission du 25 juin 2004, le Ministre d’Etat, Ministre de l’Economie, des Finances et de l’Industrie et le Garde des Sceaux, Ministre de la Justice ont demandé à l’Inspection générale des Finances et à l’Inspection générale des Services judiciaires d’examiner l’adaptation du régime des hypothèques dans le double objectif : – de favoriser lesopérations d’accession à la propriété, – d’élargir la gamme des produits hypothécaires offerts aux Français, notamment en créant les conditions d’émergence du crédit hypothécaire mobilier. Conformément aux objectifs fixés par les ministres, la mission a porté son attention sur le crédit aux ménages et n’a donc pas examiné l’ensemble des questions que peut soulever le régime des hypothèques. Enparticulier, le crédit aux entreprises et l’articulation de l’hypothèque avec les procédures collectives ne sont pas directement traités dans le présent rapport. Ils ne sont évoqués que de façon incidente lorsque les évolutions envisagées sont susceptibles de poser un problème de cohérence du système juridique ou de fonctionnement de la publicité foncière. Par ailleurs, il convient de clarifierd’emblée le champ des instruments juridiques auxquels la mission s’est intéressée. En France, deux types de sûretés peuvent être utilisées pour affecter un bien immobilier en garantie du remboursement d’un emprunt : – l’hypothèque conventionnelle, par laquelle l’emprunteur consent au prêteur, en cas de défaillance de sa part, la possibilité de se faire payer par préférence sur le produit de la ventedu bien ; – le privilège de prêteur de deniers, reconnu par la loi à celui qui prête les fonds pour l’acquisition d’un immeuble existant. Ses effets sont semblables à ceux de l’hypothèque, avec cette seule différence qu’il rétroagit à la date de la vente pourvu qu’il soit inscrit dans les deux mois. Pour que le prêteur puisse invoquer son privilège, un acte doit être passé devant notaire, commepour l’hypothèque. Le privilège de prêteur de deniers est plus utilisé que l’hypothèque dans les crédits immobiliers, car il est exonéré de la taxe de publicité foncière, et donc moins onéreux. Toutefois le privilège n’est possible que pour l’acquisition d’un immeuble existant, non pour une construction neuve ou des travaux. Par simplification, l’expression de « sûreté réelle » (c’est à direassise sur un bien) comme celle d’hypothèque seront utilisées dans le rapport pour qualifier indifféremment ces deux instruments1 qui soulèvent globalement les mêmes questions et qui sont vivement concurrencés par les cautions accordées par les organismes spécialisés.

1

Il en ira de même des garanties similaires dans les droits étrangers.

– Page 2 – La mission a notamment procédé à desinvestigations dans cinq conservations des hypothèques. Les données recueillies visaient à porter un diagnostic sur la chaîne de traitement des hypothèques, non seulement dans les conservations elles-mêmes, mais aussi en amont dans les études notariales et en aval, dans les tribunaux, en cas d’exécution forcée. La mission a mené par ailleurs de larges consultations auprès des divers secteursprofessionnels impliqués, notamment des établissements de crédit et des professions juridiques, des associations de consommateurs, de juristes et d’économistes spécialistes de ces matières. Elle a entendu les administrations et autorités concernées et a également procédé à des visites dans plusieurs juridictions, dont cinq tribunaux de grande instance et deux cours d’appel. Elle a aussi consulté troismagistrats à la cour de cassation. Comme il lui était recommandé, la mission a pris l’attache du Professeur Grimaldi qui préside le groupe de travail sur la réforme de droit des sûretés. Cet échange a été fort utile. Toutefois le groupe n’avait pas achevé ses travaux sur l’hypothèque à la date d’établissement du présent rapport. La mission s’est attachée également à procéder à des comparaisons...
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