Cour de cassation, 3ème chambre civile, 25 mars 2009

Le pacte de préférence est le moins contraignant des avants contrats. Il a fait l’objet d’une abondante jurisprudence et de nombreuses critiques doctrinales.
En l’espèce, le promettant du pacte de préférence a conclu avec un tiers une promesse synallagmatique de vente portant sur un immeuble que le souscripteur s’était vu attribué par un acte de donation partage. Or, un pacte de préférence avait été convenu dans l’acte de donation partage entre le promettant et le bénéficiaire. Le bénéficiaire du pacte invoque donc la violation de ce dernier et demande sa substitution dans les droits de l’acquéreur.
La Cour d’appel de Grenoble, dans son arrêt rendu le 19 novembre 2007 annule la vente conclue avec le tiers et lui substitue le bénéficiaire du pacte en considérant que le tiers connaissait l’existence du pacte au jour de la signature de l’acte authentique donc il était de mauvaise foi.
Le promettant et le tiers acquéreur se pourvoient en cassation et la Cour, dans son arrêt du 25 mars 2009, 3ème chambre civile casse et annule l’arrêt rendu par la Cour d’appel de Grenoble en considérant que la cour d’appel avait violé les articles 1583 et 1589 du Code Civil car « la connaissance du pacte de préférence et de l’intention de son bénéficiaire de s’en prévaloir s’apprécie à la date de la promesse de vente qui vaut vente et non pas à celle de sa réitération par acte authentique. »
Dans quelle mesure la violation du pacte de préférence pourrait-elle être sanctionnée par la substitution du bénéficiaire du pacte dans les droits du tiers acquéreur ?
Il sera d’abord expliqué, dans un premier temps la sanction du non-respect du pacte de préférence (I) pour se tourner ensuite vers l’application jurisprudentielle (II).

I/ La sanction du non-respect du pacte de préférence
Le non-respect du pacte de préférence entraine une sanction qui a évolué avec la jurisprudence (A), des critères précis ont été posés (B) par la Cour