Introduction:

M.Y a fait une promesse de vente concernant sa maison à M.X, agent immobilier. Après, M.Y a trouvé que la valeur de sa maison était beaucoup plus chère que le prix fixé dans la promesse de vente, et M.X, en tant que marchand de biens, savait naturellement la vraie valeur mais ne l’en a pas informée. M.X a levé l’option et fait sommation de passer l’acte à M.Y. et ensuite l’a assigné en réalisation de la vente.

L’arrêt de la cour d’appel de Paris du 27 octobre 2005 a débouté l’acheteur de sa demande. Les juges du fond ont refusé la réalisation de la vente au motif que M.Y, agriculteur devenu manoeuvre et marié a une épouse en incapacité totale de travail, n’avait pas la possibilité de connaître la valeur de son pavillon. Du moment que M.X détenait l’information essentielle sur le prix de l’immeuble, il devait la révéler à M.Y. Son silence sur cette information, selon le sens de l’article 1116 du code civil, constituait donc un manquement au devoir de loyauté et caractérisait une réticence dolosive déterminante du consentement de M.Y.

L’acquéreur forme alors un pourvoi en cassation. Pour la cour de cassation, il s’agit donc de savoir si un acquéreur professionnel est obligé d’informer un vendeur profane de la valeur du marché du bien acquis, et si le silence sur cette information constitue une réticence dolosive.

Dans son arrêt du 17 janvier 2007, les juges de la cour de cassation ont donné une réponse négative sous le visa de l’article 1116 du code civil en énonçant que « l’aquéreur, même professionnel, n’est pas tenu d’une obligation d’information au profit du vendeur de la valeur du bien acquis. »

La cour de cassation refuse de retenir en l’espèce la réticence dolosive (II) en se fondant sur la limitation du devoir de loyauté de l’acquéreur dans la phase antérieure à la formation du contrat(I).

I La limite au devoir de loyauté

Le devoir de loyauté a imposé une obligation précontractuelle d’information au contractant(A), mais