Commentaire d'arrêt de la 3e chambre civil de la cour de cassation du 20 octobre 2010

Pages: 13 (3053 mots) Publié le: 2 février 2014
 Commentaire d'arrêt de la 3e chambre civil de la cour de cassation du 20 octobre 2010

C'est dans un arrêt du 20 octobre 2010 que la troisième chambre civile de la Cour de cassation vient admettre qu'un professionnel qui a commis une erreur de droit inexcusable en émettant qu’une offre de contracter puisse obtenirl'annulation du contrat. Arrêt qui mérite notre attention.
En l'espèce, deux sociétés ont acquis un immeuble, puis décide de le revendre par appartement. Elles vont alors signifier cette offre de vente aux locataires. Mais ils vont aussi le faire concernant un tiers qui occupe les lieux en vertu d'une clause de bail. Celui-ci ayant accepté l'offre, la société bailleresse plaide l'erreur pours'extraire de la transaction. Mais les juges du fond vont déclarer la vente parfaite. Cependant cette décision sera censurée par les hauts magistrats.
 Une société propriétaire a vendu ce même appartement à un autre acquéreur. Saisie d'une demande en annulation du premier contrat, la cour d'appel refusa de faire droit à sa demande, estimant que si le propriétaire avait commis une erreur, celle-ci« était inexcusable en sa qualité de professionnel de l'immobilier en se méprenant sur l'existence d'un droit de préemption au profit du tiers occupant les lieux ». En effet, la société propriétaire, professionnelle de l'immobilier, s'était méprise sur l'existence d'un droit de préemption au profit du tiers occupant les lieux. Le pourvoi reproche à titre principal à cet arrêt d'avoir violé lesarticles 1109 et 1131 du Code civil en se prononçant comme il l'a fait, alors que l'offre résultant d'une fausse cause est nulle nonobstant le caractère inexcusable de l'erreur commise. La Cour de cassation va par la suite censurer l'arrêt déféré pour violation de l'article 1109 du Code civil.
La question est alors de savoir si un vendeur peut-il se prévaloir de son erreur de droit, fût-elleinexcusable, afin de se désengager et conclure une autre affaire à de meilleures conditions ?
Par arrêt du 20 octobre 2010, la Cour de cassation casse l'arrêt d'appel en considérant dans une formule – qui aurait probablement pu être mieux tournée – que « le caractère inexcusable de l'erreur de droit à l'origine de la notification du droit de préemption est sans incidence sur la validité de l'offre »Cette décision incite donc à réfléchir sur les vices du consentements, et plus précisément sur l'invocation de l'erreur pour se prévaloir d'une erreur inexcusable. Puis nous verrons que la jurisprudence veille à préserver la liberté contractuelle et les erreurs des professionnels.

I / L’erreur, vice du consentement lorsqu’elle présente une certaine gravité :La consécration de l’erreur de droiten tant que vice du consentement :
A) L’errans peut-il se prévaloir de son erreur de droit inexcusable : La notion d’erreur de droit :

Lorsqu’elle est inexcusable, c'est-à-dire facile à éviter, l’erreur cesse d’être cause de nullité, même si elle porte sur les qualités substantielles. Un adage latin énonce que Vigilantibus non curat praetor, c'est-à-dire que la loi ne protège pas lesimbéciles.
En l’espèce, une société professionnelle de l’immobilier croyant son locataire et l'occupant autorisé par le bail à occuper les lieux, titulaires d'un droit de préemption en vertu de l'article 10, I, de la loi du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation, leur avait notifié une offre de vente sur ce fondement. Cependant, il s’est avéré que lapersonne habitant et ayant accepté l’offre n’avait-elle aucun droit de préemption sur le bien.
Etant donné que la société bailleresse est une professionnelle de l’immobilier la CA a estimé  que si le propriétaire avait commis une erreur, celle-ci « était inexcusable en sa qualité de professionnel de l'immobilier en se méprenant sur l'existence d'un droit de préemption au profit du tiers occupant les...
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