Cour de cassation, 3° chambre civile 20 décembre 1994

Pages: 5 (1118 mots) Publié le: 12 mars 2011
Arrêt de la 3° chambre civile, de la cour de cassation, du 20 décembre 1994.

Usuel en matière immobilière, les compromis de vente sont souvent affectés de modalités particulières dont la nature, la portée et le régime juridique sont à la source d’une abondante jurisprudence. L’arrêt rapporté, rendu le 20 décembre 1994, par la 3° ch civile de la cour de cassation, en constitue une nouvelle etpertinente illustration.
En l’espèce, les faits étaient assez simples. Un « compromis » de vente constaté par acte sous seing privé, prévoyait que l’acquéreur ne serait propriétaire du bien vendu qu’à compter seulement de la réitération par acte authentique. Mais, face au refus du vendeur, de se prêter à la formalité de passation de l’acte notarié, une demande en réalisation forcée de la ventefût formée par l’acquéreur.
Statuant sur renvoi après cassation, la cour d’appel de Chambéry rejeta cette requête en estimant que eu égard à la clause de réitération, le vendeur n’était tenu, à l’égard de l’acquéreur, que d’une obligation de faire ne pouvant se résoudre qu’en dommages et intérêts. D’où le nouveau pourvoi en cassation formé par l’acquéreur avec au cœur du contentieux la questionjuridique suivante : Quel est l’impact juridique (l’intérêt) de l’insertion d’une clause de réitération par acte authentique sur, selon le cas, la formation (validité) ou sur l’exécution (efficacité) d’une PSV.
Sous le visa de l’article 1589-1 du code civil, l’arrêt attaqué est censuré par la 3° chambre civile de la cour de cassation, au motif que, en l’absence de circonstances de nature à démontrerque les parties avaient fait de la réitération par acte notarié un élément constitutif de leur consentement, l’accord des parties sur la chose et sur le prix avait parfait la vente. Ainsi, la cour de cassation admet explicitement que la PSV puisse tantôt valoir vente sous l’effet du principe posé par l’article 1589-1 du cc, tantôt ne pas valoir vente sous l’effet de la volonté exprimée desparties. La cour de cassation rappelle en premier lieu le principe légal, selon lequel la PSV vaut vente lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix (I). la haute juridiction consacre en second lieu une exception à la règle générale posée par le code civil (ar 1589) : volonté déclarée et certaines des parties (clause du compris ou circonstance) de faire de laformalité de réitération par acte notarié un élément constitutif de leur consentement (II).

I- Rappel du principe posé par l’article 1589 du cc : la PSV vaut vente.
A- Les conditions de mise en œuvre du principe légal.

La PSV vaut vente lorsqu’il y a consentement réciproque sur la chose et le prix, dans ces conditions il y a une obligation de donner à la charge du vendeur, elle offre lapossibilité d’une exécution forcée (exécution en nature).

B- Incidence relative de la clause de réitération simple par acte authentique.

Notion de réitération, clause de style, valide. Ou clause de régularisation, modalité de la promesse validité reconnue depuis longtemps par la jurisprudence.
Le paiement du prix se fait en général le jour de la signature par acte notarié, transfert de propriété aujour où l’on a l’argent.
Effet ordinaire : prise d’effet différé de la vente. D’après la jurisprudence le seul fait pr les parties de reporter le transfert de propriété au jour de la régularisation du contrat par acte authentique ne suffit pas à établir qu’elles ont entendu retarder jusqu’à cette date la naissance de la vente. En effet, l’énonciation dans un acte ss seing privé portant accordsur la chose et sur le prix qu’un acte notarié sera ultérieurement dressé n’a pas pour conséquence de subordonner la formation du contrat à l’accomplissement de cette formalité. Ainsi, le contrat étant dors et déjà formé, il tient lieu de loi aux parties et par conséquent le refus de l’une des parties de se prêter à la formalité requise l’exposera à l’exécution forcée.
L’article 1142 n’est pas...
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