LA LOCATION

Un certain nombre de lois encadre la location dans le secteur libre. Le code civil, la loi de 1948 et la loi de 1989 que l’on appelle la Loi Mermaz réglementent principalement les baux d’habitation. Loi Quillot 1982: bail de 6ans, et impossibilité de récupérer le bien à part pour le vendre, encadrement de l’augmentation du loyer. D’où baisse sans précédent des investissements locatifs en France. Loi Méhaignerie, 1986, inverse de 1982, Baux de 3ans, autorisation de ne pas renouveler le bail, libéralisation du prix des loyers. 1989, Loi Mermaz « Loi du Juste Milieu »

• Le contrat de location

Article 1709 du Code Civil, « le louage des choses est un contrat par lequel l’une des partie s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige à lui payer ».

C’est chose peut être mobilière ou immobilière.

• La jouissance de la chose :

Le bien doit être garanti par le bailleur contre les vices cachés et l’éviction. En cours de bail, le bailleur doit maintenir le bien en bon état de réparation et d’occupation paisible.

• Caractère temporaire de la location :

La loi interdit les baux perpétuels, en aucune façon, on a le droit de louer un bien sans fin. La durée du contrat en code civil est laissée à l’appréciation des parties. En Mermaz par contre, c’est trois ou Six ans. 3ans si le bailleur est une personne physique. 6ans s’il s’agit s’une personne morale.

Remarque : La loi Mermaz autorise d’introduire dans le bail une clause de précarité. On parlera de convention de jouissance précaire. Pour être valable cette clause doit être expressément inscrite dans le contrat. Le locataire a écrit de sa main, signé. « je reconnais avoir été informé de la clause de précarité ». Il faut qu’elle ne soit pas abusive. Evénement familiale, retour d’une activité professionnelle dans un bref délai, retour de l’étranger. Obligation de réaliser des travaux dans un délai inférieur