Droit civil général / cas pratique

Pages: 18 (4380 mots) Publié le: 15 mars 2013
INTRODUCTION

Madame CAMILLE, fidèle cliente de l'Etude, souhaite être éclairé sur plusieurs difficultés qu'elle rencontre.
Nous allons alors lui exposer, point par point, les possibilités qui s'offrent à elle.

CAS N°1 : Question relative à la conversion d'une obligation de surveillance en loyer équivalent.

- Résumé des faits :
Fin 2011, le père de Madame CAMILLE, Monsieur POLO,homme de 85 ans, veuf, décide, sur les conseils de son notaire, de donner à bail un appartement à Mademoiselle LISE.
Ledit bail conclu en janvier 2012 comporte un loyer relativement faible puisqu'il est accompagné d'une obligation de surveillance, de jour comme de nui, par le locataire au profit du bailleur.
Six mois après la conclusion de ce bail, Monsieur POLO décède. Ledit bail est donctransmis à Madame CAMILLE, fille unique de Monsieur POLO.
Notre cliente considère que, eu égard au décès de son père, le bail est devenu déséquilibré. Elle souhaite en conséquence modifier l'obligation de surveillance en complément de loyer.

- Problème juridique :
Peut-on imposer à un locataire la conversion d'une obligation de surveillance, lorsque celle-ci devient sans effet, encomplément de loyer ?
Peut-on imposer dans un tel cas une modification du contrat ?

- Recherche et analyse des éléments théoriques de solution :
Dans notre cas, l'appartement objet de la location est un local à usage d'habitation. Le contrat de bail est donc soumis à la loi du 6 juillet 1989.
Selon l'article 1709 du Code civil, "Le louage des choses est un contrat par lequel l'une des partiess'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celui-ci s'oblige à lui payer."
En l'espèce, Monsieur POLO, le bailleur a loué à Mademoiselle LISE, la locataire, un appartement pour une certaine durée et moyennant un loyer relativement modique compte tenu que la locataire participait à la surveillance du bailleur.

Or, le bailleur décède.Que devient le sort du contrat de louage ? Et peut-on convertir l'obligation de surveillance en complément de loyer ?

Selon l'article 1742 du Code civil : "Le contrat de louage n'est point résolu par la mort du bailleur ni par celle du preneur."
En effet, le bien va subir le sort de la succession. Madame CAMILLE va donc récupérer le bien et continuer d'appliquer le contrat. Cependant,ledit bail contenait une obligation de surveillance du bailleur par le preneur. Le bail est donc devenu déséquilibré.

Se pose donc la question de savoir si le contrat peut être modifié afin que l'obligation de surveillance mise à la charge du locataire soit convertie en complément de loyer.

Une modification c'est un changement apporté au contrat, qu'il s'agisse d'une correction, d'unerectification ou d'un remaniement. Mais qui peut apporter une modification au contrat ?
La théorie de l'autonomie de la volonté occupe une place centrale en droit français des contrats. Dès lors, il ne devrait pas être permis au législateur ou au juge de modifier le contrat. Seules les parties, maître de leur volonté, seraient en mesure d'y procéder. En effet, selon l'article 1134 du Code civil: "Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise."

Cependant, il faut se pencher sur deux possibilités :
A/ En l'absence de clause prévoyant la modification des modalités d'exécution du contrat.
La Cour d'appel d'Aix-en-Provence, par son arrêt du18 septembre 2007 avait déclaré une demande en conversion recevable. Elle avait considéré que la mise à disposition du logement avait pour contrepartie le versement par le locataire d'une somme en espèces et l'exécution par elle d'une obligation de faire. Et que par conséquent, il convenait pour respecter l'équilibre contractuel, s'agissant d'un contrat à exécution successive, de substituer à...
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