Droit civil Les obligations Commentaire d'arrêt Droit de préférence

Pages: 12 (2996 mots) Publié le: 26 décembre 2014
Commentaire d’arrêt
Cass. ch. mixte, 26 mai 2006
La sanction de la violation du pacte de préférence est à l’origine d’une abondante réflexion
théorique; la jurisprudence, toute aussi abondante en la matière, a récemment évolué à
l’occasion de cet arrêt de la chambre mixte de la cour de cassation en date du 26 mai 2006. En
effet, le propriétaire d’un bien immobilier tenu par un pacte depréférence est obligé par ce
dernier, si jamais il entend vendre son bien, à adresser en priorité son offre à un bénéficiaire.
En l’espèce, un acte de donation-partage dressé le 18 décembre 1957 et contenant un pacte de
préférence attribue à Mme Adèle A. un bien immobilier. Une parcelle dépendant de ce bien est
transmise, par acte de donation-partage le 7 août 1985, rappelant le pacte de préférence,à M.
Ruini A. Ce dernier la vend le 3 décembre 1985 à la SCI Emeraude par acte notarié.
Invoquant une violation du pacte de préférence stipulé dans l'acte du 18 décembre 1957, dont
elle tenait ses droits en tant qu'attributaire, Mme X demande, en 1992, sa substitution dans les
droits de l'acquéreur et, subsidiairement, le paiement de dommages-intérêts. La Cour d’appel
de Papeete est amenée àconnaître du litige. Elle se prononce, dans un arrêt du 13 février 2003,
en défaveur des consorts X, et bien qu’elle leur ait accordé les dommages et intérêts, elle a
exclu la possibilité de lui accorder la substitution.
Un pourvoi en cassation est formé, où il est invoqué que l'obligation de faire ne se résout en
dommages-intérêts que lorsque l'exécution en nature est impossible, du fait del'impossibilité
de contraindre le débiteur de l'obligation à l'exécuter matériellement. Ainsi, selon eux, en
dehors d'une telle impossibilité, la réparation doit être en premier lieu une réparation en nature
d’autant plus que le juge avait le pouvoir de prendre une décision valant vente entre les parties
au litige. La cour d'appel aurait donc violé l'article 1142 du Code civil.
En outre, sil’on considère qu'un pacte de préférence oblige le vendeur d'un immeuble à en
proposer d'abord la vente au bénéficiaire du pacte, s'analysant ainsi en l'octroi d'un droit de
préemption, et donc en obligation de donner, la violation de cette dernière doit entraîner
l'inefficacité de la vente conclue avec un tiers, et la substitution du bénéficiaire du pacte à
l'acquéreur dans les termes de la vente.Cette substitution constituerait la seule exécution
entière et adéquate du contrat d’autant plus qu’elle ne se heurte à aucune impossibilité. En
refusant la substitution, la cour d'appel aurait violé les articles 1134, 1138 et 1147 du Code civil.
Enfin, les époux X rappellent qu'en matière immobilière, les droits accordés sur un immeuble
sont applicables aux tiers dès leur publication à laconservation des hypothèques. Or en
subordonnant le prononcé de la vente à l'existence d'une faute commise par l'acquéreur,
condition inutile dès lors que la cour d'appel a constaté que le pacte de préférence avait fait
l'objet d'une publication régulière avant la vente contestée, la cour d'appel aurait violé les
articles 28, 30 et 37 du décret du 4 janvier 1955.
Il convient alors de sedemander si le bénéficiaire d’un pacte de préférence peut bénéficier
d’une exécution forcée en nature de l’obligation de faire qui pèse sur le promettant en cas de
méconnaissance par ce dernier de ce pacte. En d’autres termes, il convient de savoir si le
bénéficiaire d’un pacte de préférence, dans l’hypothèse où le promettant décide de vendre le
bien « promis » en priorité au bénéficiaire à un tierssans le lui avoir proposé au préalable, peut

se voir substituer dans les droits de l’acquéreur tiers et donc conclure le contrat de vente à sa
place dans les conditions proposées par le débiteur à ce tiers acquéreur.
S’agissant de la condition de la sanction, la Cour d’appel avait suspendu l’annulation à la preuve,
d’une part, de la connaissance que le tiers acquéreur avait du pacte,...
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