LES DISPOSITIONS DE LA LOI DU 31 DECEMBRE 1975 MODIFIEES PAR LA LOI ALUR
I – Rappel des textes
A – Les dispositions de la loi de 1975
1 - Art. 10 loi 31 décembre 1975 – le droit de préemption du locataire
La loi du 31 décembre 1975 (modifiée en dernier lieu par la loi n° 526 du 22 juin 1982), met en place un droit de préemption en faveur du locataire d'un local d'habitation, dès lors que la vente de ce local est consécutive à la première division ou à une subdivision d'un immeuble par lots.
Condition d'ouverture du droit Locaux visés
Le droit de préemption mis en place par la loi du 31 décembre 1975 s'applique aux locaux à usage d'habitation ou à usage d'habitation mixte ou professionnel. Il s'applique également aux ventes de parts ou actions de sociétés ayant pour objet la division d'un immeuble par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance à temps complet.
Lorsque la vente porte à la fois sur le local loué et sur d'autres biens, le droit de préemption s'applique également. Ainsi, si la vente porte sur plusieurs appartements ou sur des locaux accessoires qui ne font pas l'objet du bail en cours, le prix devra être ventilé pour permettre à chaque locataire d'exercer son droit de préemption.
A l'inverse, la vente d'un bâtiment entier ou de l'ensemble des locaux à usage d'habitation ou mixte du bâtiment n'ouvre pas droit de préemption. Le droit de préemption se trouve en effet reporté à la vente suivant la date à laquelle le bâtiment ou l'ensemble de locaux sera divisé. Nécessité d'une vente
Le droit de préemption ne peut s'exercer que lorsque le propriétaire envisage la vente du local. Cela signifie que le transfert de propriété du local sous une forme différente de la vente ne permet pas au locataire d'exercer son droit de préemption.
Il en est ainsi de : l'échange même avec soulte dès lors que cette dernière ne dépasse pas la moitié de la valeur du bien ; la dation en paiement ; l'apport en société