INTRODUCTION :

L'arrêt de la Cour de cassation du 15 septembre 2006 que nous allons analyser porte sur la matière du bail; plus précisément sur le bail de résidence principal régi par la section 2 du chapitre II du titre VIII du livre III du Code civil, inséré par la loi du 20 février 1991 et modifié par la loi du 13 avril 1997.
Conformément au Code civil, le bailleur qui a l'intention d'occuper le bien personnellement et effectivement, moyennant certaines conditions et en respectant les délais prévus[1] et sous peine de devoir au preneur une indemnité équivalente à dix-huit mois de loyer[2], peut mettre fin à celui-ci à tout moment[3].
Cependant, la loi prévoit une faculté de contre-préavis pour le preneur. Il peut lui aussi, moyennant un congé d'un mois, mettre fin au bail[4] ensuite du congé donné par le bailleur.
La question centrale de l'arrêt apparaît à ce niveau : Si le preneur décide d'utiliser la faculté de contre-préavis et donc de donner un congé pour une date antérieure à celle du congé donné par le bailleur pour occupation personnelle, (et tel sont les faits de l’arrêt) celui-ci demeure-t-il obliger de remplir le motif pour lequel il a donné le congé et en cas de non exécution de ses obligations doit-il au preneur l’indemnité de dix huit mois de loyer prévue par l’article 3, §2, alinéa 4 ?

RAPPEL DES PRINCIPES EN LA MATIERE :

A) La résiliation anticipée du bailleur.

La loi limite à 3, le nombre de cas où le bailleur peut résilier anticipativement le contrat de bail en donnant un congé de six mois : 1) n’importe quand s’il a l’intention d’occuper le bien personnellement et effectivement ou de le faire occuper par un de ses proches (article 3, §2) 2) S’il a l’intention de reconstruire, transformer ou rénover l’immeuble à condition que les travaux répondent aux conditions de la loi et que la résiliation intervienne à l’expiration d’un triennat (article 3, § 3). 3) A l’expiration d’un triennat sans motif mais moyennant payement