Droit des obligation

Pages: 8 (1989 mots) Publié le: 2 février 2011
EAD L3 S5

Droit civil devoir n°1

Commentaire de l’arrêt « Cass. Civ 1re, 15 juillet 1999

Fréquemment utilisée en matière immobilière, la vente sous conditions d’un immeuble fut l’objet d’une décision de la Cour de cassation, 1re chambre civile, en date du 15 juillet 1999.
Il s’agissait en l’espèce de la vente d’un appartement appartenant à Mme H. à l’acquéreur Mme P., parl’intermédiaire d’une agence immobilière.
Par acte authentique du 21 mai 1992, Mme P. s’est engagée à payer l’immeuble ainsi que les frais d’acquisition dés qu’elle disposerait des fonds issus de la vente de son propre appartement. Elle s’est par ailleurs engagée à acquérir les biens et droits immobiliers au plus tard le 31 décembre 1992, soit sept mois plus tard. Elle verse alors à l’agence la somme de 150000francs, soit le dixième du prix de vente.
Concomitamment à la signature de cet acte, Mme P. a donné mandat à la même agence pour la vente de son propre appartement. L’agence se trouvait donc mandataire et du vendeur et de l’acquéreur.
Toutefois, son bien n’ayant pas été vendu dans le délai convenu pour l’acquisition de l’appartement de Mme H., Mme P., constatant qu’elle ne pourrait exécuter sonobligation, décide de ne pas donner suite à la vente projetée. Elle en informe la venderesse par acte d’huissier en date du 30 décembre 1992. Elle demande également le remboursement des sommes versées à l’agence.
Ses requêtes restées sans suite, Mme P assigne Mme H et l’agence en justice.
Dans un arrêt du 27 mai 1997, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence considère alors que la vente est parfaiteentre Mme H. et Mme P., mais elle admet la responsabilité de l’agence à l’égard de l’acquéreur pour ne pas lui avoir conseillé d’introduire une condition suspensive relative à la vente de son bien, et la condamne au paiement de dommages-intérêts.
L’agence forme alors un pourvoi en cassation contre cette décision ayant retenu sa responsabilité, tenant Mme P. pour seule responsable de l’inexécutionde son obligation : s’étant engagée à acquérir l’immeuble avant une certaine date, elle aurait dû s’assurer de pouvoir disposer des fonds nécessaires à cette acquisition. L’agence considère alors qu’elle n’a commis aucune faute, ayant sauvegardé les intérêts de la venderesse sa mandante. Sur le problème soulevé par l’omission d’une condition suspensive dans l’engagement d’achat à terme, la Cour decassation s’est prononcée dans le sens des juges du fond en retenant la responsabilité de l’agence.
Le contrat de vente établit par l’agence constitue donc une obligation d’achat à terme (I). Dans l’intérêt de l’acquéreur, il aurait été judicieux pour l’agence d’y inclure une condition suspensive en vertu de son obligation de conseil envers ses mandants(II).

I) Un engagement d’achat à termeLa clause litigieuse constitue une obligation à terme (A). La vente de l’appartement de la venderesse Mme H. à l’acquéreur Mme P. est donc jugée parfaite (B).

A) La clause litigieuse : une obligation à terme

Le terme est défini comme une modalité de l’obligation subordonnant son exigibilité ou son extinction à l’arrivée d’un événement futur et de réalisation certaine.
Aux termes del’article 1185 c.civ, il diffère de la condition en ce qu’il ne suspend point l’engagement, dont il retarde seulement l’exécution.
En l’espèce, la distinction peut paraître subtile aux yeux de l’acquéresse, qui s’est engagée à acquérir l’immeuble de Mme H. dés la vente de son propre appartement, mais avant une date butoir fixée conventionnellement. La Cour considère cependant que son obligationd’achat est affectée d’un terme suspensif, à la fois incertain et certain : elle disposera des fonds issus de la vente de son appartement, mais elle ne sait pas à quel moment ; elle s’engage toutefois à acquérir l’immeuble de Mme H. avant le 31 décembre de l’année. Cette stipulation, assimilable à une « clause de retour à meilleure fortune », est parfaitement licite. D’abord admise en matière...
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