Le Bail emphytéotique existait en droit romain et permettait à un propriétaire foncier de confier sa terre à un paysan. A charge pour le paysans de cultiver la terre. Le paysan était propriétaire de la culture, et pouvait toucher les fruits.

C’est aux paries à fixer la durée du bail, il peut être renouvelé. Ce droit est cessible et transmissible, mais il prendra fin à l’échéance fixée (sauf tacite de reconduction). C’est un contrat règlementé par la loi du 16 décembre 1964, loi qui a été codifiée à l’article L251-1 du code de la construction. Le domaine de prédilection c’est l’exploitation des terres agricoles, mais on peut également le rencontrer en milieu urbain. Ce bail donne naissance à une obligation essentielle pour le locataire qui est de construire, c’est un droit patrimonial.
C’est un bail qui porte nécessairement sur un immeuble, et qui accorde au locataire, l’emphytéote, un droit réel de superficie, il peut donc s’il le souhaite hypothéquer ce droit.
L’emphytéote possède un droit de jouissance sur le bien, il peut louer les constructions, effectuer des travaux de construction, de démolition, ou de modification. Jusqu’au terme du contrat il est propriétaire des plantations et des constructions, la seule obligation qui lui incombe est de ne pas diminuer la valeur du bien Art 451-7 du code rural.
En contre partie de ce droit réel de jouissance, l’emphytéote paye un loyer modeste que l’on appelle redevance, assume toutes les réparations et l’entretien. Il supporte les charges fiscales qui pèsent sur le bien.
L’intérêt que trouve le bailleur, c’est la plus value qu’il récupère lorsqu’il reprend son bien , il devient propriétaire des constructions sans reverser d’indemnité à l’emphytéotique.

Il ne se prolonge pas lui par tacite reconduction (impossible), et il est imposé pour 18 ans minimum.

En cours de bail, le preneur est tenu de toutes les charges, (taxes foncières également) lié au impot foncier lié au