INTRODUCTION
Publier veut dire porter à la connaissance du public. La sécurité du commerce juridique repose sur la fiabilité des renseignements dont dispose les contractants. Telle est la finalité de tout système de publicité, instrument d’information et de protection1.
Le consensualisme est la conséquence historique d’une intellectualisation de la technique juridique. Les parties au contrat n’ont besoin de respecter aucune forme pour la perfection de leur acte. On voit ici les idées du 19ème siècle et une conséquence de la doctrine de l’autonomie de la volonté.
Seulement l’application de ce principe en matière des droits réels entraine la clandestinité des transactions. Cette clandestinité des transactions présente un grand danger pour la sécurité des droits acquis par les tiers et ce, en raison même des caractères du droit réel2.
En comparaison avec certaines institutions en la matière, notamment celle française, la formalité de publicité imaginée par le législateur pour extérioriser aux yeux des tiers les effets d’une transmission de droits réels immobiliers, qui, entre les parties, s’est réalisée par le seul échange de consentement. Ainsi, la publicité n’est pas constitutive ou translative des droits.
En d’autres termes, le droit français a fait de la publicité une simple mesure extrinsèque à l’acte juridique, n’ayant aucune incidence sur les effets de droit produit normalement par cet acte 3. Elle constitue donc un simple moyen d’information. Ainsi dans un tel système ce qui est inscrit ne correspond pas nécessairement à la réalité juridique du droit ; il se peut qu’il y ait simplement propriété apparente4.
Le législateur marocain à l’instar de son homologue allemand, exige l’inscription sur le livre foncier, pour que le transfert du droit soit réalisé, non seulement à l’égard des tiers, mais entre les parties elles mêmes au contrat.
De ce fait, dans tout régime foncier, qui attribue à l’écriture sur des registres fonciers un