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Droits des contrats

2011 mots 9 pages
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Cours droit des contrats

Jeudi 15 novembre 2007

Enfin, il faut signaler que la conclusion d’un contrat définitif peut être précédée de contrats préparatoires ou « avant-contrats ». Nous en évoquerons 3. - Premièrement, le pacte de préférence est un contrat unilatéral dans lequel une personne (le promettant) s’engage envers une autre (le bénéficiaire) qui accepte, à lui proposer en priorité un contrat déterminé dans le cas où il se déciderait ultérieurement à conclure ce contrat. Il s’agit d’un contrat car il y a rencontre d’une offre (O) et d’une acceptation (A), mais il est unilatéral car seul le promettant s’engage envers le bénéficiaire et il ne s’engage qu’à offrir lui en priorité le contrat dans l’éventualité où il se déciderait à le conclure ; il ne s’engage donc pas à le conclure (d’ailleurs, souvent, les conditions essentielles ne sont pas fixées). S’il décide de le faire et ne respecte pas son engagement (l’obligation de l’offrir en priorité au bénéficiaire), il s’expose à une condamnation à des dommages et intérêts et à l’annulation du contrat conclu avec le tiers au mépris du pacte. La Cour de cassation est même allée plus loin en énonçant que la violation du pacte peut même être désormais sanctionnée par la substitution du bénéficiaire évincé dans les droits du tiers acquéreur qui connaissait l’existence du pacte et l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir.

- Deuxièmement, la promesse unilatérale de contrat, dans laquelle une personne (le promettant) s’engage envers une autre (le bénéficiaire) qui accepte, à conclure un contrat déterminé dont les conditions sont déterminées, si le bénéficiaire lève l’option pendant le délai fixé ou un délai raisonnable.
Ex : PU de vente ou d’achat d’immeuble.
Cette PU est un contrat car il y a une rencontre de volonté entre les parties (O+A) ; mais ce contrat est unilatéral car seul le promettant s’engage à conclure le contrat définitif si le bénéficiaire lève l’option ; s’il rétracte sa promesse, la

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    Les obligations du promettant avant la levée d’option dans la promesse unilatérale de vente La question qui se pose est de connaitre les droits du bénéficiaire face à la rétractation du promettant ? En principe la formation de la vente ne dépend plus du promettant mais exclusivement du bénéficiaire, le promettant prend l’engagement irrévocable de vendre au bénéficiaire le bien pendant la durée de la promesse. Ainsi, la rétractation du promettant avant la levée de l’option ne devrait pas constituer un obstacle à la perfection de la vente promise. Cette analyse classique a été remise en cause par un arrêt de la 3eme chambre civile en date du 15 décembre 1993 qui a décidé qu’en cas de rétractation du promettant avant la levée de l’option du bénéficiaire celui-ci ne pouvait exiger l’exécution forcée de la vente, le bénéficiaire ne disposant seulement que d’un droit à réparation en raison du manquement de l’obligation de faire du promettant.….

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    En l’espèce, le 26 novembre 1992, un acte de donation-partage a attribué des droits sur un immeuble à Mme X. Cet acte contenait un pacte de préférence en faveur de Mme Z. La débitrice du pacte (Mme X) a par la suite conclu avec un tiers une promesse synallagmatique de vente portant sur cet immeuble, le 30 avril 2003. Le notaire notifie à Mme Z, le 14 août, la possibilité de se prévaloir du pacte dont elle est la bénéficiaire. Par courrier, le 9 septembre 2003, elle se prévaut du pacte de préférence. Le couple Y, les tiers acquéreurs, n’en sont avertis qu’après avoir signé la promesse synallagmatique mais avant d’avoir signé l’acte authentique. Puis l’acte authentique est signé entre Mme X et les tiers acquéreurs, le 29 septembre de la même année.….

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