Le pacte de préférence 23/09/2009 commentaire d'arrêt

Pages: 14 (3287 mots) Publié le: 12 novembre 2012
Td de Contrats spéciaux séance n°3


Sujet : commentaire d’arrêt du 23 Septembre 2009 :

Le pacte de préférence est une convention par laquelle un promettant s’engage si il décide de vendre son bien à le proposer en premier le lieu à son bénéficiaire.
En l’espèce, par acte notarié du 23 Mai 2003, la commune de Saint Pée sur Nivelle a conclu un contrat de vente avec les époux X sur unlot au sein d’un lotissement communal pour un prix de 42 685 euros. L’acte de vente comportait un paragraphe dans lequel était stipulait une clause selon laquelle, si les époux prévoyait de revendre le bien, ils devaient le proposer à la commune avant de le vendre à un tiers, cette clause était valable pendant vingt ans et avait été stipulé librement par les parties au jour de la formation ducontrat. Cette clause précisait également que le prix ne pourrait excéder celui d’acquisition initiale, réactualisé en fonction de l’indice INSEE. Or le 21 Octobre 2006, les époux ont conclu un compromis de vente sur ce terrain avec un tiers au prix de 120 000 euros sans le proposer de prime à bord à la commune. De ce fait la commune les informe qu’elle entend « exercer son droit de propriété au prixd’acquisition réactualisé en fonction de l’érosion monétaire ». Les époux décident d’assigner la commune en vue de prononcer la nullité de la clause, considérant que la durée constituait une atteinte au droit de propriété. La cour d’appel de Pau le 24 Avril 2008 les déboute de leur demande car la clause avait été librement convenue par les parties pour une durée de vingt ans. Au motif que « lesmodalités stipulées notamment quant à la durée de validité de la clause, n’étaient pas, au regard de la nature et de l’objet de l’opération réalisée, constitutives d’une atteinte au droit de propriété ».
Du fait de ce refus, les époux forment alors un pourvoi en cassation contre cette décision de la cour d’appel au motif que « le pacte de préférence qui impose au promettant, au cas où il sedéciderait d’aliéner le bien, de donner préférence au bénéficiaire du pacte, un prix prédéterminé dans le contrat, constitue une atteinte au droit de propriété lorsque la durée de cet engagement est de vingt ans, de sorte que la clause instituant un tel pacte doit être annulée ».
Une telle clause doit-elle être considérée comme portant atteinte au droit de propriété, droit qui a valeurconstitutionnelle ? La durée instituait est-elle excessive ? la clause doit-elle être annulée ? Le pacte de préférence peut-il prédéterminer un prix qui sera inférieur à la valeur de la chose ?
La cour de cassation dans son arrêt du 23 Septembre 2009 s’aligne sur la décision rendue par la cour d’appel, et rejette le pourvoi formé par les époux au motif que «  la stipulation avait été librement convenue,qu’elle avait pour but, en fixant d’ores et déjà un prix, institué pour une durée de vingt ans, d’empêcher la spéculation sur le bien dans un contexte marqué par la rareté de l’offre et le « décrochage » des possibilités financières de la plupart des ménages par rapport à l’envolée des prix de l’immobilier, et que M.X… et Mme Y… avaient bénéficié en contrepartie de son acceptation, la possibilitéd’accéder à un marché protégé de la spéculation immobilière ».
L’arrêt du 23 Septembre 2009 s’inscrit dans la lignée de l’arrêt rendue par la chambre mixte de la cour de cassation du 26 Mai 2006 et qui a provoqué un véritable rebondissement dans la jurisprudence du pacte de préférence. En effet depuis cet arrêt, le bénéficiaire d’un pacte de préférence est en droit d’exiger l’annulation contrat passéavec un tiers en méconnaissance de ses droits et d’obtenir sa substitution à l’acquéreur, à la condition que ce tiers, ait eu connaissance, lorsqu’il a contracté, de l’existence du pacte de préférence et de l’intérêt du bénéficiaire de s’en prévaloir. L’arrêt place la propriété au cœur du pacte de préférence préparant une vente.
Afin de répondre aux différentes questions posées, l’étude...
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