Les risques de la SCI

Pages: 21 (5153 mots) Publié le: 13 janvier 2014
 DISSERTATION

SUJET : Les risques liés au choix de la société civile immobilière (SCI).

INTRODUCTION :

Le Code civil énonce, dans son article 1832, que "la société est instituée par deux ou plusieurs personnes qui conviennent par un contrat d'affecter à une entreprise commune des biens ou leur industrie en vue de partager le bénéfice ou de profiter de l'économie qui pourra enrésulter.
Elle peut être instituée, dans les cas prévus par la loi, par l'acte de volonté d'une seule personne.
Les associés s'engagent à contribuer aux pertes."
La société civile immobilière (SCI) est une forme de société civile très en vogue : on compte de nos jours plus d'un million de sociétés civiles immobilières, ce qui représente 30% du total des sociétés. Le rythme de création s'amplified'année en année.
Les sociétés civiles sont régies par les articles 1845 à 1870-1 du Code civil.
La SCI fait partie du groupe des sociétés de personnes, par opposition aux sociétés de capitaux. Ce qui se traduit par un fort intuitu personae et une responsabilité indéfinie des associés. Elle est constituée davantage en considération de la personne de l'associé, qui compte plus que les capitauxqu'elle peut apporter.
C'est donc une société qui, par définition, ne poursuit aucun but commercial.
Une société civile immobilière n'a en réalité d'autre objet que de détenir et gérer des biens immobiliers.
Elle peut être constituée par deux personnes au minimum, qui peuvent aussi bien être des personnes physiques que morales.
Fameux instrument de la gestion du patrimoine et de latransmission, on connaît ses atouts.
La technique sociétaire est reconnue comme un instrument pouvant rompre l'unité du patrimoine.
Sa constitution et son fonctionnement recèlent une souplesse incontestable, ce qui est attractif en matière de constitution, de gestion et de transmission de patrimoine.
Parmi ses nombreux avantages, elle présente l'intérêt de pouvoir réaliser un investissement àplusieurs en évitant le régime de l'indivision, de préparer et d'organiser une transmission à titre gratuit, de réaliser un investissement en toute discrétion, de gérer le patrimoine d'une personne incapable ou encore de réaliser un investissement en démembrement de propriété...
La mise en société permet une dématérialisation de l'immeuble désormais représenté par des parts sociales que les associésvont pouvoir manoeuvrer comme ils l'entendent.
On les utilise aussi fréquemment dans le cadre familial comme support juridique des propriétés immobilières.
Mais sa simplicité juridique et son utilité apparentes sont à appréhender au préalable par une importante réflexion sur son objet et son utilité. Parce que les divers montages, quelquefois très avantageux, qu'elle permet ne sont pasapplicables pour toutes les situations, constituer une SCI se révèle fréquemment inutile. Une SCI peut même devenir un véritable handicap.
Parmi toutes les SCI aujourd'hui créées dans un seul souci d'optimisation fiscale, combien en est-il qui, dans la durée, fonctionnent réellement et respectent les règles du jeu sociétaire ?
De vrais obstacles à la régularisation de toute société existent d'oùl'intérêt de souligner le soin minutieux à apporter à la rédaction des statuts et l'obligation de tenir une comptabilité faisant ressortir tout particulièrement les créances de compte courant d'associé.
Ces inconvénients peuvent s'avérer contraignants, voire dangereux, s'ils ne sont pas anticipés. En matière de SCI, certains inconvénients peuvent être relevés, et dont il sera difficile de sedébarrasser.
Nous verrons dans un premier temps les risques fiscaux liés au choix de la SCI et dans un second temps les risques juridiques, qui sont de véritables raisons pour ne pas constituer une SCI si on ne trouve pas d'intérêt réel dans cette dernière.

I. RISQUES FISCAUX

a) Importance de l'objet

Parmi les conditions de fond de la constitution d'une société civile, l'objet social...
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