lmnp

Pages: 20 (4996 mots) Publié le: 7 août 2014
Pour ce deuxième rapport de stage, j’ai décidé de mettre l’accent sur le type de dossier que nous avons rarement au cabinet mais qui, à mon sens, comporte de nombreuses particularités : l’investissement locatif, en effet ces derniers temps les français privilégient leurs placements, dans ce qu’ils considèrent comme le plus sûr, l’immobilier.

La « pierre » est de plus en plus demandée face àla mobilité des marchés financiers (volatilité, scandales…).

Une fois l’investissement réalisé, de nombreuses régimes fiscaux s’offrent aux propriétaires : revenus micro fonciers, revenus fonciers en nom propre ou par une SCI, loueurs meublés non professionnels, loueurs meublés professionnels…
Les investisseurs comptent sur leur conseil (expert-comptable, conse
iller en gestion depatrimoine…) afin de leur recommander « le meilleur régime » selon les recettes attendues.

Que cet investissement immobilier soit un achat pour une détention sur le court ou long terme, L’optimisation fiscale va très certainement déterminer le régime qui sera choisi, bien que ces systèmes fiscaux soient très évolutifs.
Car pour tout investissement immobilier, Le but est de trouver un placementrentable tout en ayant une fiscalité avantageuse, cependant le propriétaire peut être perdu quand les termes suivants sont employés : plafonnement, encadrement de loyers, niches fiscales…

Certains régimes bénéficieront d’un abattement fiscal sans pouvoir déduire de charges quant à d’autres, tous les frais afférents à l’immeuble seront déductibles.

Le but de ce rapport de stage n’est pas deréaliser du conseil en gestion de patrimoine en orientant le choix de tel ou tel régime selon la situation, étant donné que des spécialistes exercent cette profession, même si l’expert-comptable a de sérieuses connaissances dans ce domaine, mais d’avantage de présenter le traitement qu’exerce un cabinet d’expertise comptable sur un dosser de loueur meublé non professionnel (LMNP), qui peut apparaitretrès simple si l’on se renseigne brièvement à propos de ce thème mais en pratique pose quelques difficultés.

En effet, dans le cabinet où je suis employée, nous n’avons jamais traité ce type de dossier, nous appréhendons donc ce sujet avec une grande attention car il peut comporter des particularités et a surtout une incidence directe sur les déclarations du client, puisqu’il s’agit de sonpatrimoine personnel, ce qui est autorisé, ce qui est interdit… par conséquent il sera d’avantage concerné par la situation.

La problématique de ce rapport est la suivante : comment appréhender un dossier de LMNP en au niveau comptable, fiscal et juridique ?

Tout d’abord, je présenterai les deux dossiers concernés avec le type d’investissement qui a été réalisé, ensuite les différentsrégimes qui ont été proposés au propriétaire et en fonction de celui choisi, le traitement comptable et fiscal approprié.




Présentation de la mission


Le cabinet a été missionné pour prendre en charge les comptes annuels de 2 dossiers du type LMNP, nommés Nute et Fauchon immatriculés au RCS respectivement depuis 2012 et 2011.


Chaque dossier comporte 2 appartements avec desparticularités :

-Nutte : est propriétaire d’un appartement à Nantes acquis en 2012 et usufruitier d’un appartement à Paris depuis 2005 acquis par voie de succession.
Aucun emprunt n’est présent sur ces structures.
Le propriétaire a décidé en 2012 de les faire passer sous le régime LMNP.

- Fauchon détient quant à lui 2 appartements acquis en 2012, l’un à Nantes et le second à Dax les bains, pource dernier, il s’agit d’une résidence de tourisme (locations très passagères).


Les comptes de 2012 avaient donc déjà été établis, et initialement, notre mission était de présenter ceux de l’année suivante soit 2013.

Mais suite à la reprise du dossier, nous avons pu remarquer des erreurs de traitement sur l’année 2012.

Je vous présenterai ces erreurs dans la partie 2-les difficultés...
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