Sûreté immobilières

Pages: 19 (4729 mots) Publié le: 17 avril 2011
Chapitre 1 : Les sûretés immobilières spéciales

Section 1 : L'hypothèque conventionnelle.

L'hypothèque conventionnelle ressemble au gage sans dépossession, en ce qu'elle confère un droit de préférence au créancier hypothécaire tout en laissant la jouissance du bien au débiteur.
§1 : Les conditions relatives à la constitution de l'hypothèque conventionnelle.

A/ Le contrat d'hypothèque.1) La capacité spéciale du débiteur.

L'art.2124 c.civ. énonce que la capacité requise pour consentir une hypothèque est celle requise pour aliéner un bien immeuble. Traditionnellement, cette règle est justifiée par le fait que l'hypothèque emporterait risque d'aliénation future, or, en théorie, le créancier hypothécaire le peut tout autant qu'un créancier chirographaire. En pratique, il estcependant utile de tenir compte du fait que le bien hypothéqué est moins libre qu'un autre bien : sa vente est difficile et se fait à un prix tenant compte de l'hypothèque, en raison du droit de suite reconnu au créancier hypothécaire.

2) Le caractère solennel du contrat d'hypothèque.

Le contrat d'hypothèque est un contrat solennel qui échappe au principe du consensualisme.

L'art.2127c.civ. impose que l'hypothèque soit consentie par acte notarié, à peine de nullité. Le notaire se voit en plus imposer par la jurisprudence certaines obligations spéciales : il est responsable de la nullité de l'acte (en sa qualité de rédacteur), du défaut d'accomplissement des formalités de publicité (en sa qualité de mandataire), et de l'évaluation de l'immeuble hypothéqué (en tant queprofessionnel de l'immobilier).

3) Un contrat réel accessoire.

Le contrat d'hypothèque vise à garantir au créancier le paiement de sa créance : l'art.2132 c.civ. exige qu'il détermine la créance garantie dans sa cause et son montant (au moins déterminable), et qu'il désigne l'immeuble hypothéqué de manière précise.

Contrairement à ce qui passe dans le gage, il s'agit de conditions de validité etnon pas d'opposabilité.

B/ Le bien hypothéqué.

1) Les biens immobiliers présents.

Les biens immobiliers présents du débiteur comprennent tout droit réel immobilier susceptible d'être saisi et vendu aux enchères publiques (art.2118 c.civ.).

Une hypothèque est donc possible sur une pleine propriété, sur une nue-propriété, voire sur un usufruit, auquel cas, l'assiette de l'hypothèque estalors fragile car elle disparaît avec le décès du débiteur.

Sont exclues, toutes hypothèques sur une servitude ou sur un droit d'usage et d'habitation.

L'art.2130 c.civ. prohibe toute hypothèque sur un bien futur du débiteur (il n'a encore aucun droit dessus). Ce principe connaît deux exceptions : - le débiteur peut hypothéquer des biens futurs si ses biens présents ne suffisent pas àgarantir la créance : l'hypothèque de bien futur est valable si le débiteur a quelques biens immobiliers mais de faible valeur, alors qu'elle est nulle s'il n'a aucun bien immobilier.

- l'art.2133 c.civ. permet d'hypothéquer un bâtiment dont la construction est projetée. L'hypothèque est valable lorsque le débiteur dispose d'un droit de superficie : il n'a pas la propriété du terrain sur lequel ilbattit.

2) La propriété du bien hypothéqué.

L'hypothèque ne peut être constituée que sur un bien dont le débiteur est propriétaire : elle ne peut pas être constituée sur la chose d'autrui, même si par la suite le débiteur en devient propriétaire.

L'hypothèque d'un bien indivis : - si tous les indivisaires consentent ensemble l'hypothèque du bien, elle sera valable et portera surl'immeuble lui-même ;

- si un seul des co-indivisaires consent l'hypothèque, sa validité dépendra du résultat du partage : si l'immeuble est attribué au débiteur, l'hypothèque sera rétroactivement validée et ce en raison de l'effet rétroactif du partage (immeuble réputé avoir toujours été la propriété du débiteur).
§2 : La publicité de l'hypothèque conventionnelle (l'opposabilité de l'hypothèque)....
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