23 octobre 2007

Jean Luc BUCHALET / Pierre SABATIER

Pourquoi faut-il plus craindre l’explosion d’une bulle immobilière à celle d’une bulle boursière ?
Bien que moins fréquentes (en moyenne une tous les 20 ans contre une tous les 13 ans), on ressent les effets des bulles immobilières bien plus longtemps (en moyenne 16 trimestres) que ceux de l’éclatement des bulles boursières (environ 10 trimestres). La violence de la correction des prix est en revanche clairement plus forte lors de l’éclatement d’une bulle sur les marchés financiers (-45.5%), tandis que les prix des logements en valeur réel ne chutent que de -27.5%. Mais en réalité, les conséquences sur l’économie des pays concernés sont en général deux fois plus fortes lorsqu’il s’agit d’une crise immobilière plutôt que d’un accès boursier, même si le point bas enregistré par le PIB en volume est atteint 8 trimestres après l’éclatement de la bulle, quelle que soit son origine.
Lorsqu’on décompose les effets d’une crise immobilière sur les différentes composantes de la croissance du PIB, on comprend rapidement pourquoi elles sont en général beaucoup plus longues à être digérées par les économies industrialisées. Le poste le plus touché est sans conteste la consommation des ménages. Alors que la contribution de cette dernière ne recule que de +57.4% à
+55.2% de la croissance du PIB suite à un accès boursier, elle s’effondre de +61.5% à seulement +36.5% de la croissance du PIB après avoir subi l’éclatement d’une bulle immobilière ! La consommation des ménages étant devenue le socle des économies industrialisées et de leur croissance (elle représente aujourd’hui 71.5% du PIB américain), on comprend pourquoi la crise est plus douloureuse en cas de retournement violent du secteur du logement. Les conséquences sur l’investissement des entreprises sont également bien plus prononcées en cas d’accès immobilier plutôt que de choc boursier. Alors que la contribution de l’investissement des entreprises