Droit civil des contrats :
Commentaire d’arrêt

Cour de cassation, civ 3e, 3 novembre 2011

Le pacte de préférence est un avant-contrat par lequel un promettant s’engage, dans l’hypothèse dans laquelle il se déciderait à conclure un contrat donné, à en faire prioritairement la proposition au bénéficiaire.
En l’espèce, un marchand de bien a consenti le 8 janvier 2002 une promesse synallagmatique de vente à une société civile immobilière, portant sur un immeuble à usage commercial. Le 11 mars 2002, elle a consenti, sur le même bien, un bail commercial à effet du 1 janvier 2002, stipulant un droit de préférence au profit du locataire. La réitération authentique de la vente est intervenue le 7 novembre 2002 et, informé de l’existence de cet acte le 17 décembre 2002, le locataire, bénéficiaire de du pacte de préférence a demandé l’annulation de cette vente et sa substitution.

La Cour d’appel de Douai, par un arrêt du 1 mars 2010, estime que la vente a été réalisée en violation du pacte de préférence et prononce la nullité du contrat ainsi que la substitution du bénéficiaire du pacte de préférence au tiers-acquéreur.
La société vendeuse (le marchand de bien) se pourvoit en cassation.

Elle invoque 3 arguments (3 branches du moyen).
En premier lieu, elle prend appui sur l’article 1142 du code civil pour manque de base légale. En effet, seule la connaissance du pacte de préférence ne constitue pas une preuve de la volonté du bénéficiaire de s’en prévaloir. Or, la seule preuve de cette intention est une lettre du bénéficiaire du 27 décembre 2002, soit postérieurement à la vente.
Dans un second temps, elle invoque une violation des articles 1583 et 1599 du code civil. Elle avance que la connaissance du pacte de préférence et de l’intention de s’en prévaloir doit se faire à la date de la promesse de vente qui vaut vente et non à la date de la réitération par acte authentique. Or la Cour d’appel s’est basée sur la date de la réitération par acte authentique : le