NOTE SUR LES PROMESSES DE VENTE D’IMMEUBLE EN DROIT FRANÇAIS
Souvent qualifiées d’ « avant-contrat », les promesses de ventes sont une pratique mise en œuvre pour préparer une vente d’immeuble. Ce terme d’ « avant contrat » pourrait être plus avantageusement remplacé par « contrat préparatoire » ou « contrat provisoire » car ces termes indiquent d’emblée que l’avant contrat est pleinement un contrat, doté de tous ses attributs et notamment la force obligatoire. La détermination du moment de formation de la vente devient alors un point essentiel car une fois formé, le contrat de vente ne peut plus être qu’exécuté, spontanément ou de manière forcée, ou bien résolu, conventionnellement ou judiciairement. Nous étudierons successivement les différentes sortes de promesses de vente (I) avant de se concentrer notre étude plus spécifiquement sur les conditions figurant dans les promesses de vente (II).

I.

Les différentes sortes de promesses

On s’attachera ici exclusivement à l’étude de la promesse de vente, sans étudier la promesse d’achat. Il existe deux sortes de promesses de vente : la promesse unilatérale (A) et la promesse synallagmatique (B). A. La promesse de vente unilatérale 1. Définition La promesse unilatérale de contrat, que la pratique désigne souvent sous le nom de contrat d'option, est le contrat unilatéral par lequel seul le promettant s’engage, soit à vendre soit à acquérir, tandis que le bénéficiaire conserve la liberté de lever ou non l'option ainsi consentie, le plus souvent dans un certain délai. La promesse de vente d'immeuble a fréquemment pour contrepartie le versement d’une somme d’argent improprement appelée « indemnité d'immobilisation » à laquelle le terme « prix de l’exclusivité » ou « prix de l’option » doit être préféré, qui sera acquise au promettant si le bénéficiaire renonce à acheter et qui s'imputera sur le prix dans le cas contraire. L’inexécution du versement de la somme pourra être sanctionnée par la demande judiciaire de la