Les promesses de vente
Deux types de promesse : unilatérales et synallagmatiques.
Unilatérale : une seule personne s'engage : le promettant s'engage à vendre. Le bénéficiaire a toute liberté dans les délais prévus pour accepter ou refuser. Il a un droit d'option.
Synallagmatique : engagement réciproque : un s'engage à vendre, l'autre à acheter. Les deux parties s'engagent en même temps.
La promesse unilatérale de vente.
C'est le type de promesse le plus utilisé selon les auteurs.
Elle est indispensable à cause des formalités à remplir : certificat d'urbanisme, problèmes d'hypothèques...
Les règles sont issues de la pratique et de la jurisprudence. La promesse unilatérale de vente est ignorée par le code civil.
Le droit d'option est caractéristique de la promesse unilatérale de vente.
La promesse unilatérale d'achat existe aussi, mais, dans les faits, elle est plus rare.
Nature de la promesse.
La promesse n'est pas un acte unilatéral, c'est un contrat.
Il y a deux consentements : l'engagement du vendeur, et l'accord de l'acheteur.
C'est un contrat de promesse, un avant contrat qui préfigure à la vente.
Le but est de faciliter la conclusion du contrat définitif. Elle vise à fixer l'offre dont l'acceptation par le bénéficiaire ultérieurement formera la vente. Elle engendre normalement la sécurité juridique.
La chose et le prix doivent être indiqués pour que le contrat de promesse soit valable.
Dans la promesse, il doit y avoir tous les éléments du contrat définitif.
Aucune adjonction ne sera possible après.
La promesse est soumise au droit commun, et donc au consensualisme.
Si le contrat de vente impose des formalités, le contrat de promesse devra les respecter.
La promesse unilatérale de vente est soumise à la formalité de l'enregistrement (article 1840-1 CGI) : dans les 10 jours, sous peine de nullité. L'enregistrement permet d'éviter la fraude fiscale : tout est indiqué donc, au moment de la vente, il n'y aura pas la possibilité de modifier le