Chapitre 8 Estimation de la valeur d’un bien immobilier
L’estimation de la valeur d’un bien immobilier est utile notamment : 1. aux acheteurs et vendeurs potentiels ; 2. aux institutions de crédit, puisque le montant maximal d'un prêt hypothécaire devrait dépendre de la valeur réelle du gage, qui peut différer sensiblement de la valeur de transaction, et des prévisions de ses valeurs futures au moment où le gage est susceptible d'être réalisé ; 3. à la direction générale des impôts qui, par comparaison des prix déclarés de transaction et des prix de référence, peut détecter des fraudes éventuelles, et qui a besoin de valeurs de référence pour fixer le montant des impôts fonciers ; 4. aux comptables, qui devraient évaluer l'immobilier figurant dans les bilans au prix de marché (norme dite mark to market) ; 5. aux aménageurs urbains, qui peuvent influer sur les prix de l'immobilier, donc sur le type de développement des villes, par les décisions d'implantation des services publics ou des modes de transport. La problématique de cette estimation est microéconomique. Elle est différente de celle du calcul des indices de prix, qui suivent dans le temps la valeur d’un ensemble représentatif de biens (pour des analyses macroéconomiques, pour la gestion de portefeuilles comportant des produits immobiliers et le suivi des risques induits). Cependant, les outils servant à calculer les indices - bases de données et instruments statistiques - peuvent contribuer à l’estimation de la valeur d’un bien donné. La première famille de méthodes d’estimation, dite « par comparaison », déduit la valeur du bien à estimer à partir de celle de biens comparables. Cela peut être effectué de manière plus ou moins fine. Le plus simple est de calculer le prix moyen (éventuellement par m²) de logements si possible similaires à celui que l’on veut évaluer (paragraphe 8.1). On peut aussi le comparer au prix de biens similaires considérés individuellement (paragraphe 8.2). Une troisième approche,