Cass civ 3, 3nov 2011

Le 26 mai 2006, la troisième chambre civile de la cour de cassation opérait un revirement de jurisprudence en admettant que sous certaines conditions, le bénéficiaire d'un pacte de préférence est en droit d'exiger l'annulation du contrat passé en violation de ses droits et d'obtenir sa substitution à l'acquéreur. L’arrêt de la cour de cassation du 3 novembre 2011 s’inscrit dans la continuité de cette jurisprudence, en précisant les modalités d’appréciation des conditions de cette substitution.
En l’espèce, une promesse synallagmatique de vente portant sur un immeuble à usage commercial est conclue le 8 janvier 2002. Le 11 mars de 2002, un bail commercial est conclu sur le même bien intégrant un pacte de préférence au profit d’une société tierce, prenant effets rétroactivement le 1er janvier 2002. Le 7 novembre 2002, la vente authentique est réitérée. Informée, le bénéficiaire du pacte fait connaître sa volonté d’acheter par l’envoi d’une lettre. Il demande l'annulation de la vente en justice alors que le tiers acquéreur demande la résolution de la vente au vendeur. La cour d’appel de Douai a prononcé la nullité de la vente et a substitué le bénéficiaire du pacte au tiers acquéreur. L’auteur du pacte de préférence se pourvoit en cassation. Il invoque le fait que la preuve de la connaissance par le tiers de l'existence du pacte et de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir n'était pas rapportée et que ces deux conditions devaient s'apprécier à la date de la promesse synallagmatique, qui vaut vente, et non à celle de sa réitération.
Le bénéficiaire d’un pacte de préférence, dont les effets rétroagissent avant la conclusion d’une promesse synallagmatique de vente, peut-il obtenir l’annulation de celle-ci et sa substitution dans les droits du tiers ?
La 3ème chambre civile de la cour de cassation dans un arrêt du 3 novembre 2011 rejette le pourvoi. Elle se fonde sur le fait que l'auteur du pacte de préférence et le bénéficiaire