Arrêt de la 3° chambre civile, de la cour de cassation, du 20 décembre 1994.

Usuel en matière immobilière, les compromis de vente sont souvent affectés de modalités particulières dont la nature, la portée et le régime juridique sont à la source d’une abondante jurisprudence. L’arrêt rapporté, rendu le 20 décembre 1994, par la 3° ch civile de la cour de cassation, en constitue une nouvelle et pertinente illustration.
En l’espèce, les faits étaient assez simples. Un « compromis » de vente constaté par acte sous seing privé, prévoyait que l’acquéreur ne serait propriétaire du bien vendu qu’à compter seulement de la réitération par acte authentique. Mais, face au refus du vendeur, de se prêter à la formalité de passation de l’acte notarié, une demande en réalisation forcée de la vente fût formée par l’acquéreur.
Statuant sur renvoi après cassation, la cour d’appel de Chambéry rejeta cette requête en estimant que eu égard à la clause de réitération, le vendeur n’était tenu, à l’égard de l’acquéreur, que d’une obligation de faire ne pouvant se résoudre qu’en dommages et intérêts. D’où le nouveau pourvoi en cassation formé par l’acquéreur avec au cœur du contentieux la question juridique suivante : Quel est l’impact juridique (l’intérêt) de l’insertion d’une clause de réitération par acte authentique sur, selon le cas, la formation (validité) ou sur l’exécution (efficacité) d’une PSV.
Sous le visa de l’article 1589-1 du code civil, l’arrêt attaqué est censuré par la 3° chambre civile de la cour de cassation, au motif que, en l’absence de circonstances de nature à démontrer que les parties avaient fait de la réitération par acte notarié un élément constitutif de leur consentement, l’accord des parties sur la chose et sur le prix avait parfait la vente. Ainsi, la cour de cassation admet explicitement que la PSV puisse tantôt valoir vente sous l’effet du principe posé par l’article 1589-1 du cc, tantôt ne pas valoir vente sous l’effet de la volonté exprimée des