DROIT IMMOBILIER

Application : Le Dépôt de Garantie

Cour cass., 3eme ch. Civ., 16 septembre 2008 et Cour cass., 3eme ch. Civ., 31 mars 2009

 Exemple de revirement de Jurisprudence
Le dépôt de garantie sert à garantir l’exécution des obligations du locataire.
Le bailleur peut conserver une partie du dépôt de garantie si nécessaire lors de sa restitution.
La jurisprudence à connu ces dernières années une évolution.
Avant l’arrêt du 31 mars 2009, la jurisprudence était favorable au bailleur. La conservation du dépôt de garantie par le bailleur suite à des réparations locatives dues par le locataire n’est pas soumise à l’exécution des ces réparations. Aucune condition n’est exigée.
Revirement jurisprudentiel : La cour de cassation exige du bailleur des éléments de justification s’il veut garder le dépôt de garantie.
Il conservera le dépôt de garantie pour effectuer les réparations locatives.
En revanche s’il ne se réalise pas ces réparations locatives, pour pouvoir garder le dépôt de garantie, il devra justifier d’un préjudice résultant de la difficulté à louer en raison des dégradations constatées.
Le dépôt de garantie venant compenser cette situation.

Application: Le congé pour vendre le logement

I) QUIZ :
Définition du congé pour vendre : mécanisme qui permet au bailleur de vendre le logement libre de toute occupation.
1) Forme de la notification du congé : Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec AR ou par acte d’huissier (judiciaire).
2) Délai de préavis applicable : au moins 6 mois avant l’échéance du bail. En cas de congés tardif le bail est reconduit tacitement pour la même durée (3 ans si le bailleur est une personne physique et 6 ans si c’est une personne morale).
3) Le congé ne sera pas valable car c’est la réception effective de la lettre par le locataire qui est prise en compte pour le calcul du délai du préavis.
4) Le motif justification du congé avec intention de vendre, le prix et les conditions de la vente