Marchand de biens : statut et régime fiscal
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Qu’est-ce qu’un marchand de biens ?
Le marchand de biens est un individu qui spécule en achetant pour son propre compte des biens immobiliers dans la perspective de les revendre, et de façon répétée.
Quels sont les critères indispensables pour être qualifié comme marchand de biens ?
Les opérations d’achat et de revente doivent être habituelles.
La notion d’habitude se caractérise par le nombre, les délais, la pluralité, la fréquence.
Selon la jurisprudence du Conseil d’Etat, on peut être qualifié de marchand de bien : 1. Lorsqu’on achète un immeuble pour le diviser et revendre les appartements séparément. 2. A partir de 6 biens immobiliers achetés sur une période de 2 ans. 3. Attention, la jurisprudence souhaitant renforcer l’application du régime d’imposition, elle a tendance à considérer un individu comme étant un marchand de bien dès lors qu’il réalise 2 ou 3 achats en vue de leur revente.
La spéculation
L’individu doit acheter et revendre ses biens immobiliers avec la perspective de réaliser un bénéfice. Son intention doit être de revendre les biens dès leur acquisition, et non de faire un placement.
Quel est le régime fiscal du marchand de bien ?
Selon l’article 35-I-1 du Code Général des Impôt, les plus-values réalisées par le marchand de biens sont soumis à l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Dans le cas où le marchand de biens détient une SCI pour réaliser son activité, il doit payer l’impôt sur les sociétés (taux de 15 % jusqu’à 38 120 € (sous conditions) et au taux de 33,33 % au-delà).
Il est assujetti à la TVA. La TVA porte sur la marge brute et non sur le prix de vente du bien. Le taux de TVA applicable aux opérations de marchands de biens est 19,60 %.
Le marchand de bien bénéficie d’une exonération de droits et taxes de mutation au taux réduit de 0,715 % à l’achat, subordonné à condition notamment qu'il prenne dans l'acte