TD contrats spé

Le 26 mai 2006, la cour de cassation, en chambre mixte, rendait un arrêt de rejet sur un litige opposant le débiteur d’un pacte de préférence et un tiers acquéreur au bénéficiaire légitime. En l’espèce, il s’agissait d’une donation-partage établie sur un bien immobilier (un lot dans un immeuble) comportant une clause instituant un droit de préférence au profit des attributaires des autres lots de la propriété. Plus de vingt après, la propriétaire du lot, procède à son tour à une donation-partage sur ce même lot immobilier rappelant le pacte, et le nouvel attributaire vend peu de temps après le bien à une société civile immobilière, cette dernière étant exclue au bénéfice du pacte. Mais un bénéficiaire du pacte décide d’assigner en jugement le vendeur, la SCI et le notaire afin d’être substituée dans les droits de la SCI. Les juges du fond le lui refusent, il forme alors un pourvoi en cassation en se prévalant à la fois de ce que, du côté du débiteur, aucun obstacle tenant à la nature de l’obligation ne pouvait être opposé à son exécution forcée et de ce que, du côté du tiers, celui-ci connaissait le pacte, du fait de sa publicité. Le pourvoi formé par le bénéficiaire légitime est rejeté au motif que « si le bénéficiaire d’un pacte de préférence est en droit d’exiger l’annulation du contrat passé avec un tiers en méconnaissance de ses droits et d’obtenir sa substitution à l’acquéreur,

I. La consécration d'une possibilité de substitution du bénéficiaire du pacte à l'acquéreur
A. Droits du bénéficiaire basés sur une interprétation élargie de l'article 1142
B. La fraude : cause et condition de la substitution
II. Une consécration cependant décevante et critiquée
A. Impossibilité d'obtenir la substitution : probatio diabolica de la fraude
B. Une nouvelle force obligatoire du pacte dénué d'efficacité

Si le pacte de préférence, avant-contrat né de la pratique, ne détient pas encore de définition positive établie, il fait pourtant l’objet