I. Un boom historique
1) Un boom international ample et prolongé
a) Le mouvement des prix
4 caractéristiques du boom :
- Sa longueur (10 ans)
- Sa force (de 100% à 400% de hausse des prix = 50% à 350% en termes réels)
- Son universalité
- Un boom du logement (marchés des bureaux beaucoup plus calme), lié au développement de l’accession à la propriété On constate qu’avant 95, on a une assez bonne coordination entre la conjoncture globale et celle immobilière (= même fluctuation). Rien de tel dans les années 99/2000.

La dimension internationale des cycles immobiliers
1) Une réalité nouvelle apparue dans les années 80 :
- Des cycles globaux décalés mais coordonnées
- L’archipel des villes « globales »
2) Les canaux financiers de transmission
- Surtout les conjonctures économiques immobilières sont tirées par les mouvements de capitaux dans les années 80 (investissement japonais)
- Surtout par les politiques monétaires dans les années 2000(avec en 99, création euro = taux intérêts diminuent).

Amplitude des taux d’intérêts :
L’ampleur des hausses n’a rien avoir avec ce qui avait été dans les sites immobiliers précédents.

Boom extrêmement général mais 4 pays résistent à la hausse :
• La Suisse et l’Allemagne en Europe.
• La Corée du sud et le Japon (en plein crise) en Asie

Le profil temporel des hausses de prix n’est pas uniforme :
Différent en amplitude, durée et phasage
…..

Aux E.U, nous avons aussi des villes plutôt intérieures ou il n’y a aucune flambée extrême du marché immobilier. Mais sur les 2 côtes les prix flambent.
Globalement, les E.U (en moyenne) sont l’un des pays où les marchés immobiliers ont été les plus calmes (augmentation moyenne 70% alors que France 150% sur les 10 ans).
Sur les pays européens, il y a des pays très exubérants (ex : Espagne), des pays moyens (France), et d’autres calmes (ex : Portugal).
Ceux où les prix du logement ont été les plus volatiles sont l’Espagne, l’Irlande, l’Islande et le R.U. La