Densité logement

Pages: 9 (2040 mots) Publié le: 10 octobre 2010
N°383
JUIN 2005

Appréhender la densité 2. Les indicateurs de densité
La densité est le rapport entre un élément quantifiable — habitant, emploi, mètre carré de plancher, par exemple — et la surface d’un espace de référence. Elle peut être faible ou forte et plus ou moins bien perçue selon qu’un équilibre «subtil» s’établit entre ces différents indicateurs : la concentration de population,l’intensité de l’activité, la densité du bâti, la proportion d’espaces verts publics, etc. En se complétant, ces indicateurs permettent une appréhension plus globale du concept de densité. Définitions et modes de calcul.

Le coefficient d’occupation du sol
Le coefficient d’occupation du sol (COS) est l’outil réglementaire par excellence. C’est lui qui permet de définir un «droit à bâtir» sur uneparcelle. Autrement dit, il représente les possibilités de construire sur une parcelle. Il est la densité rendue possible par le règlement d’urbanisme. Cependant, ce n’est pas un outil de maîtrise de la forme urbaine. Celle-ci est modulée selon d’autres règles1 : la hauteur, le rapport du bâtiment avec la rue, ou avec les autres bâtiments, etc.
COS = surface constructible surface de parcelle

500m

2

40

0m 30

2

0m

2

20

0m

2

Un même COS peut produire des formes urbaines très différentes, selon la taille et la forme des parcelles (cf. ci-dessus).

Différentes formes urbaines pour une même densité bâtie
Le schéma ci-dessous présente un bâtiment d’habitat collectif de grande hauteur implanté en milieu d’îlot avec de vastes espaces libres en pied d’immeuble,des maisons de ville à l’alignement sur rue, implantées sur un parcellaire étroit et des bâtiments collectifs ou semi-collectifs à l’alignement sur rue, organisés autour d’un cœur d’îlot paysager. Ces trois formes urbaines différentes ont pourtant une même densité à l’îlot.

Par exemple, un COS de 1 peut produire des formes urbaines très contrastées : pour 100 m2 de surface bâtie sur un terrainde 100 m 2, il peut y avoir un bâtiment d’un seul étage sur toute la surface du terrain, ou un bâtiment de deux étages sur la moitié du terrain, ou de quatre étages sur le quart du terrain, etc.

Modulations morphologiques de la densité
Habitat intermédiaire Maisons Appartements Grande hauteur Faible emprise au sol 76 logements/ha Faible hauteur Forte emprise au sol 76 logements/ha Hauteurmoyenne Emprise au sol moyenne 76 logements/ha

1) Articles 5 à 10 des règlements des plans locaux d’urbanisme ou plans d’occupation du sol. INSTITUT D’AMÉNAGEMENT ET D’URBANISME DE LA RÉGION D’ILE-DE-FRANCE 15, rue Falguière 75740 Paris Cedex 15 - tél. : 01 53 85 77 40

Appréhender la densité 2. Les indicateurs de densité

La densité bâtie
Contrairement au COS, le calcul de la densité bâtiese rapporte au réel et non plus au possible. Elle correspond à ce qui existe sur le terrain. En cela, elle reflète la perception que l’on peut avoir d’une densité. Pour plus de pertinence, il est opportun de ne pas la considérer à la seule parcelle, mais à l’îlot afin d’inclure les éventuels espaces publics et l’ensemble des éléments bâtis présents sur le site. La densité bâtie est le rapportentre le coefficient d’emprise au sol (CES) — c’est-à-dire le rapport entre l’emprise au sol totale des bâtiments et la surface de l’îlot sur lequel ils sont implantés — multiplié par le nombre moyen de niveaux.
DB = emprise au sol du bâti x hauteur moyenne surface de l'îlot

La densité nette et la densité brute
La distinction entre la densité brute et la densité nette provient du choix de lasurface de référence choisie. La densité nette ne prend en compte que les surfaces des parcelles réellement occupées par l’affectation donnée : emprise du bâti, espaces libres à l’intérieur de la parcelle ou de l’îlot, voies de desserte interne. La densité brute prend en compte l’ensemble du territoire considéré sans exclusion : équipements collectifs (bâtis ou non), espaces verts, voirie...
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