Developpement durable

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  • Publié le : 21 avril 2011
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LA LOCATION

Un certain nombre de lois encadre la location dans le secteur libre. Le code civil, la loi de 1948 et la loi de 1989 que l’on appelle la Loi Mermaz réglementent principalement les baux d’habitation. Loi Quillot  1982: bail de 6ans, et impossibilité de récupérer le bien à part pour le vendre, encadrement de l’augmentation du loyer. D’où baisse sans précédent des investissementslocatifs en France. Loi Méhaignerie, 1986, inverse de 1982, Baux de 3ans, autorisation de ne pas renouveler le bail, libéralisation du prix des loyers. 1989, Loi Mermaz « Loi du Juste Milieu »

• Le contrat de location

Article 1709 du Code Civil, « le louage des choses est un contrat par lequel l’une des partie s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps et moyennantun certain prix que celle-ci s’oblige à lui payer ».

C’est chose peut être mobilière ou immobilière.

• La jouissance de la chose :

Le bien doit être garanti par le bailleur contre les vices cachés et l’éviction. En cours de bail, le bailleur doit maintenir le bien en bon état de réparation et d’occupation paisible.

• Caractère temporaire de la location :

La loi interdit lesbaux perpétuels, en aucune façon, on a le droit de louer un bien sans fin. La durée du contrat en code civil est laissée à l’appréciation des parties. En Mermaz par contre, c’est trois ou Six ans. 3ans si le bailleur est une personne physique. 6ans s’il s’agit s’une personne morale.

Remarque : La loi Mermaz autorise d’introduire dans le bail une clause de précarité. On parlera de convention dejouissance précaire. Pour être valable cette clause doit être expressément inscrite dans le contrat. Le locataire a écrit de sa main, signé. « je reconnais avoir été informé de la clause de précarité ». Il faut qu’elle ne soit pas abusive. Evénement familiale, retour d’une activité professionnelle dans un bref délai, retour de l’étranger. Obligation de réaliser des travaux dans un délai inférieurà la durée légale du bail.

En cas de litige, c’est le juge des loyers qui est compétent pour juger si la clause de précarité et légale ou abusive. S’il juge qu’elle est abusive le bail revient à un bail classique. Seuls les bailleurs personnes physiques peuvent faire des baux précaires. Le bailleur doit confirmer par LRAR au minimum 2 mois à l’avance qu’il fait valoir la clause de précarité. Ildoit justifier des motifs. Si le délai de 2mois est écoulé, la clause d’éteint et le bail devient un Mermaz classique. 

• Le prix :

Le prix du bail d’habitation doit être réel et déterminé soit dans les contrats écrits soit dans les quittances. L’occupation gratuite d’un local ne peut être qualifiée de bail. Par contre la loi n’oblige aucun minimum ni aucune périodicité. Enfin lajurisprudence accepte les contreparties (avantages matériels en nature, toujours en bon père de famille).

• Différents contrats de location

• Le Bail à la construction

Le preneur s’engage à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d’entretien pendant toute la durée du bail de 18 à 99ans.

• Bail à réhabilitation

Loi du 31 mai 1990 quil’autorise. Contrat par lequel un organisme d’habitation à loyer modéré, ou une société d’économie mixte dont l’objet est le logement social, ou une collectivité territoriale, loue pour une durée minimale de 12ans en vue de le louer en logement social. Le preneur s’engage à réaliser à ses frais tous les travaux de réhabilitation du local.

• Le bail Emphytéotique

Il est caractérisé par lefaible loyer versé, on parlera d’ailleurs de redevance, en compensation pour le bailleur de devenir à la fin du bail le propriétaire de tout ce qui aura été édifié sur son terrain. Bail qui va de 18-99 ans.

• La concession Immobilière :

Le bailleur confit la jouissance de son bien à une personne appelé le concessionnaire pour une durée minimale de 20ans. Moyennant une redevance...
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