Entraînement à l’examen n° 3 Des installations mouvementées
1. Le compromis de vente est une promesse synallagmatique de vente : dès la signature de la promesse il y a accord sur la chose et sur le prix, la vente est donc parfaite. La vente d’immeuble nécessitant un acte notarié, il est convenu qu’elle ne prendra effet que par sa réitération par acte notarié. Cette promesse correspond à la troisième formule de l’acte type.
- Quelles sont les caractéristiques de ce type de promesse concernant les engagements des contractants ?
L’engagement des contractants de vendre et d’acheter est définitif et irrévocable. Si l’une des parties se refuse ensuite à exécuter la promesse, notamment en refusant de passer l’acte notarié, les sanctions sont celles de l’inexécution des contrats : la victime de l’inexécution a le choix entre demander l’exécution forcée ou la résolution du contrat, éventuellement avec des dommages-intérêts.
- Quel est le nom de l’action exercée par P. contre son vendeur ? Quelles sont les conditions d’exercice de cette action ?
C’est l’action en garantie des vices cachés. Le vice caché est le défaut de la chose vendue : qui la rend impropre à l’usage auquel on la destine ; et qu’un acheteur attentif ne peut déceler.
Les tribunaux n’exigent pas que l’acheteur se fasse assister par un expert, ni qu’il déploie des efforts particuliers pour examiner la chose. Ainsi, s’il faut escalader un balcon pour parvenir dans les combles de la maison, il ne peut être reproché à l’acheteur le défaut de visite du grenier.
- Quelle est la portée de la clause de non-garantie figurant à l’acte de vente ?
Il faut distinguer entre : le vendeur non-professionnel, qui est toujours tenu des vices cachés, même s’il les ignore. S’il les ignore, la clause de non-garantie est valable ; le vendeur professionnel, qui est réputé connaître les vices et ne peut jamais invoquer des clauses de non-responsabilité.
En l’espèce, la clause de non-garantie ne peut être invoquée par le