Chambre mixte 26 mai 2006

Pages: 13 (3107 mots) Publié le: 19 février 2011
Séance 1 : LE PACTE DE PREFERENCE

CCASS, Chambre mixte, 26 Mai 2006

Si le pacte de préférence ne détient pas encore de définition positive établie, cet avant-contrat fait aujourd’hui l’objet d’une demande économique croissante, notamment en matière de vente d’immeubles et de fonds de commerce. Son régime juridique est spécifique et implique une protection importante de sa violation. C’estdans cette optique qu’intervient l’arrêt de principe du 26 mai 2006 rendu par la chambre mixte de la cour de cassation afin d’uniformiser les jurisprudences antérieures des chambres civiles et commerciales et de clôturer le débat quant à la sanction de la violation du pacte de préférence
En l’espèce, le 18 décembre 1957, une donation-partage est dressée et contient un pacte de préférenceattribuée à Mme Adèle A sur un bien immobilier situé à Haapiti. Le 7 août 1985, une parcelle dépendant de ce bien a été transmise par donation-partage à M. Ruini A., rappelant le pacte de préférence. Le 3 décembre 1985, ce dernier revend la parcelle à la SCI Emeraude par acte notarié.
Mme X invoque une violation du pacte de préférence stipulé dans la donation-partage du 18 décembre 1957 dont elletenait des droits en tant qu’attributaire et demande sa substitution dans les droits de l’acquéreur ainsi que le paiement de dommages et intérêts.
Après un jugement rendu en première instance, la cour d’appel de Papeete rejette, le 13 février 2003 la demande de Mme X. Cette dernière forme alors un pourvoi en cassation étudié par la chambre mixte le 26 mai 2006.
La demanderesse invoque d’une partque la cour d’appel a violé et fait une fausse application de l’article 1142 du code civil au motif que l’obligation de faire ne se résolve en dommages et intérêts que lorsque l’exécution en nature est impossible du fait de l’impossibilité à contraindre le débiteur et qu’en dehors de ce cas, la réparation doit s’entendre comme une réparation en nature. Le juge avait donc le pouvoir de prendre unedécision valant vente entre les parties.
D’autre part, Mme X soutient que la cour d’appel a violé les articles 1134, 1138 et 1147 du code civil. Elle précise en effet qu’un pacte de préférence s’analyse en l’octroi d’un droit de préemption et donc en une obligation de donner dont la violation doit entrainer l’inefficacité de la vente conclue en violation de ce pacte avec le tiers et e lasubstitution du bénéficiaire du pacte à l’acquéreur.
Enfin, la demanderesse soutient qu’en subordonnant le prononcé de la vente à l’existence d’une faute de l’acquéreur en ayant constaté que le pacte de préférence avait fait l’objet d’une publication régulière, la cour a violé les articles 28, 30 et 37 du décret du 4 janvier 1955 qui précise qu’en matière immobilière, les droits accordés sur un immeublesont applicables aux tiers de leur publication à la conservation des hypothèques
On se demande alors quelle sanction doit-on appliquer lorsque le propriétaire d’un bien l’a vendu à un tiers sans proposition du pacte de préférence à son bénéficiaire
La cour de cassation répond que le bénéficiaire d’un pacte de préférence est en droit d’exiger l’annulation du contrat passé avec un tiers et obtenirsa substitution à l’acquéreur. Elle ajoute cependant que cette sanction est applicable à condition que lorsque le tiers a contracté, il ait eu connaissance de l’existence du pacte de préférence et de l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir.
En l’espèce, il n’est pas démontré que la SCI Emeraude savait que Mme X avait l’intention de se prévaloir de son droit de préférence, la cour rejettealors le pourvoi.
Nous verrons donc dans un premier temps le pacte de préférence et ses sanctions et dans un second temps les conditions de l’application de ces sanctions

I Le pacte de préférence et ses sanctions

Le pacte de préférence ne fait pas l’objet d’une définition établie par le droit positif et les avant-projets de code ne définissent pas non plus ce pacte, souvent inclus dans...
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