PARTIES PRIVATIVES ET PARTIES COMMUNES

On sait que le droit français de la copropriété a, à partir de la distinction fondamentale entre les parties privatives et les parties communes d'un immeuble, opté pour une conception dualiste du lot de copropriété conférant à chaque copropriétaire un droit exclusif sur ses parties privatives et un droit indivis sur les parties communes, évalué en tantièmes de parties communes. Les parties communes sont par conséquent la propriété indivise de l'ensemble des copropriétaires et non pas la propriété du syndicat des copropriétaires. Les droits de chaque copropriétaire sur ses parties privatives et sur une quote-part des parties communes forment un ensemble indissociable qui constitue, juridiquement, un lot de copropriété. La loi du 10 juillet 1965 rend indissociables les deux composantes du lot de copropriété, ce qui a pour conséquence, d'une part que l'un des éléments composant le lot de copropriété ne peut être aliéné sans l'autre, d'autre part, qu'il y a incompatibilité entre la notion de lot et celle de parties communes. C'est dire qu'il ne peut exister de parties communes seules, non intégrées dans un lot ni de parties privatives non affectées d'une quote-part de parties communes (Cass. 3e civ, 3 mai 1990). On est en présence d'un lot privatif dès lors que l'élément est composé de parties privatives et d'une quote-part de parties communes (Cass. 3e civ, 19 juin 1996).
Nécessité de la distinction : En effet, si certaines parties de l'immeuble appartiennent à chacun des copropriétaires et font l'objet d'un droit de propriété exclusif, d'autres sont destinées à l'utilité de tous et soumises au régime juridique de l'indivision. La délimitation des parties dites privatives et des parties communes de l'immeuble avec les droits et obligations qui y sont attachés a été opérée par divers textes établissant le statut de la copropriété et apportant un critère de distinction conditionnant l'application de règles