Cour de cassation, chambre civile 3, 7 mai 2008

Une personne a signé le 24 juin 2000 une proposition d’achat , par l’intermédiaire d’un agent immobilier, d’un immeuble avec remise d’un dépôt de garantie. Mais le 26 juin cette dernière a retiré son offre d’achat un jour avant que l’agent immobilier lui adresse un courrier informant que les propriétaires avaient accepté l’offre.
L’auteur de la proposition d’achat assigne l’agent immobilier et les propriétaires en restitution de la somme versée et aux paiement de dommages et intêrets. la cour d’appel a fait droit à la demande. En précisant que la rétractation de l’offre d’achat était valable car elle était intervenue par lettre recommandée expédiée du 26 juin 2000 soit antérieurement à l’émission de l’acceptation par les propriétaires intervenue par lettre recommandée le 27 juin 2000. Les propriétaires ainsi que l’agent immobilier se pourvoient en cassation.
Le retrait d’une offre avant son expiration constitue-t-il un fait dommageable susceptible d’être indemnisé ?
La Cour de cassation casse et annule l’arrêt de la Cour d’Appel au motif qu’une offre d’achat ou de vente peut en principe être rétractée tant qu’elle n’a pas été acceptée. Elle précise que si l’offre est assortie d’un délai l’offrant doit maintenir l’offre pendant toute la durée du délai.
La solution de la Cour de Cassation apparaît opportune dans la mesure ou l’offrant ayant assorti son offre d’un délais ne doit pas retirer cette offre tant que le délai n’est pas expiré. Car en assortissant son offre d’un délai il fait naitre dans l’esprit des futures acceptant l’espoir légitime que cette offre sera maintenue pendant une certaine durée, durée qui permettra au future acceptant , éventuellement de faire jouer la concurrence. L’offrant lorsqu’il assortit son offre d’un délai il prend un engagement qu’il ne peut rétracter selon son propre souhait. Mais une telle solution peut aboutir à des effets pervers dés lors que l’offrant ne prend pas