Le contrat préliminaire

On se situe dans le cadre de la vente d’immeuble à construire, et notamment dans le secteur protégé.
La vente peut être précédée d’un contrat préliminaire, souvent aussi dénommé contrat de réservation, par lequel un éventuel vendeur s’engage à réserver à un éventuel acheteur un immeuble. La loi soustrait cet avant-contrat au droit commun, en prévoyant en son art L. 261-15 al 4 du CCH, qu’ « est nulle tout autre promesse d’achat ou de vente ».
La loi a entendu concilier les intérêts des deux parties. D’un côté, ceux du réservataire, en réglementant minutieusement l’étendue et le régime des sommes qu’il doit payer, et en lui donnant la faculté de se dégage du contrat. D’un autre côté, ceux du réservant, qui a la possibilité de conclure le contrat afin de tester le marché, avant même d’avoir décidé de lancer l’opération immobilière : la teneur de ses engagements paraît alors inconsistante.
La loi a soumis la formation du contrat préliminaire à certaines conditions particulières, et organisé les obligations qu’il fait naître.

I – Les conditions de formation

La loi et le décret de 1967 prévoient pour le contrat préliminaire 2 conditions de formations.
Le décret d’application impose au contrat préliminaire une condition de forme : il doit être rédigé par écrit qui peut être sous signature privée ou authentique.
Quant aux conditions de fond, elles assouplissent les règles de la vente et, par conséquent, celles de la promesse de vente ordinaire : il n’est pas nécessaire que soient fixés avec précision la chose et le prix.
Sans doute, l’emplacement et la qualité de l’immeuble réservé doivent-ils être indiqués, mais il suffit que sa surface et sa consistance soient déterminées approximativement. Surtout, le prix peut n’être que prévisionnel. Ces règles ont cette fois pour but de protéger le réservant.

II – Obligations du réservataire et du réservant

La loi limite en contrepartie les obligations de