Baux commerciaux

Disponible uniquement sur Etudier
  • Pages : 8 (1921 mots )
  • Téléchargement(s) : 0
  • Publié le : 30 novembre 2010
Lire le document complet
Aperçu du document
BAUX COMMERCIAUX
Imprimer
Le statut des baux commerciaux relevant des articles L145-1 et suivants du code de commerce présente des avantages considérables pour le locataire, et notamment une relative stabilité se caractérisant par le droit au renouvellement de son bail, appelé "la propriété commerciale" et par la règle du plafonnement du loyer.
En principe, les parties n'ont pas le pouvoird'écarter l'application de ce statut, très protecteur pour le locataire.
Il existe toutefois deux cas de dérogation : la convention d'occupation précaire et le bail de courte durée.
 
ENTREPRISES CONCERNÉES
Les entreprises qui exercent une activité industrielle, commerciale, artisanale ou libérale.
Les locaux loués doivent donc servir à l'exploitation d'un fonds de commerce ou artisanal ou àl'exercice d'une activité libérale.
Attention ! La conclusion d'un bail commercial n'est possible que si le local est affecté administrativement à l'exercice d'une activité professionnelle (commerciale, artisanale ou libérale).
 
LE RÉGIME DES BAUX COMMERCIAUX
La forme du bail et sa conclusion
Théoriquement, aucune forme particulière n'est exigée pour la validité du contrat de bail. Cependant, lebail verbal est totalement déconseillé car il pose des problèmes de preuve quant à son existence et quant à son contenu.
A noter : le bailleur doit joindre au contrat de bail remis à son futur locataire un état des risques naturels et technologiques .
Locaux à usage de bureaux ou de commerce d'une surface supérieure à 2 000 m2 :
* à compter du 1er janvier 2012 pour les baux conclus ourenouvelés à compter de cette date
* à compter du 14 juillet 2013 pour les baux en cours
le contrat de bail devra comporter une annexe environnementale . Le contenu de cette annexe sera précisé par décret.
La durée du bail
La durée minimale est de 9 ans. Il peut être plus long mais ne peut avoir une durée indéterminée.
Le dépôt de garantie
Le locataire verse le plus souvent au bailleur undépôt de garantie au moment de la conclusion du bail. Cette somme vise à garantir le bailleur de la bonne exécution du bail. Elle sera remboursée au locataire quand il quittera les lieux et s'il a rempli toutes ses obligations contractuelles. Le montant du dépôt de garantie est fixé librement par les parties mais si ce montant excède deux termes de loyer, le dépôt de garantie est alors productifd'intérêts.
Le montant du loyer
Les parties fixent librement le montant du loyer de départ, ainsi que la périodicité et le mode de paiement.
Le loyer fait l'objet d'une révision annuelle ou triennale.
Par application de la règle du plafonnement du loyer, l'augmentation est calculée en fonction de la variation de l'indice de référence figurant dans le bail, qui est soit l'indice du coût de laconstruction (ICC) soit l'indice des loyers commerciaux (ILC), publiés trimestriellement par l'Insee.
Mais cette règle du plafonnement n'est pas d'ordre public, ce qui autorise le locataire et le bailleur à écarter son application et à insérer dans le bail une clause recettes : le loyer suit alors les variations du prix d'une denrée, d'un service, d'un indice ou bien du chiffre d'affaires du locataire. Lesparties peuvent prévoir un montant minimum garanti au bailleur ; ce type de clause concerne plus fréquemment les locaux situés dans les centres commerciaux.
Sauf accord des parties, la loi prévoit que le plafonnement ne s'applique pas aux baux des :
* terrains
* locaux monovalents (construits en vue d'une seule utilisation, comme un hôtel, un cinéma, un garage)
* bureaux
 L'ACTIVITÉ AUTORISÉE PAR LE BAIL COMMERCIAL (DESTINATION DES LIEUX)
Le locataire ne peut exercer dans le local commercial que l'activité ou les activités autorisées dans le bail.
Une modification partielle ou totale de l'activité nécessite de respecter une procédure particulière : "la déspécialisation", qui, par ailleurs, justifie un déplafonnement du loyer à postériori.
 
LA RÉSILIATION DU...
tracking img