Commentaire d’arrêt 3ème civile 4 février 2004 Les vices pouvant affecter un immeubles sont nombreux. Leur nature ainsi que la capacité des acquéreurs à les détecter varient d’un cas à l’autre, ces vices revêtant différentes formes.
Dans cette arrêt rendu par la troisième chambre civile de la cour de cassation en date du 4 février 2004, il est question d’insectes xylophages affectant l’intégrité structurelle de la charpente d’une maison d’habitation vendue par Mme Z aux époux Y en 1999. L’acte notarié signé par les époux le 29 septembre de cette même année contenait une clause de non garantie des vices cachés.
Les époux Y, craignant dégâts qui pourraient découler d’une telle infestation ont donc saisi la justice, afin de faire d’une part reconnaitre l’existence de vices cachés, et d’autre part qu’il ya a eu réticence dolosive de la part de la venderesse. La cour d’Appel de Lyon en date du 30 mai 2002 va les débouter de leurs demande, arguant du fait que l’expertise de l’immeuble avait conclu que les le vice l’affectant était détectable même pour un nom professionnel, et ce malgré qu’il faille se livrer à certaines « acrobaties » dans les combles, celles-ci étant à la portée de tous. La cour d’appel va par cette expertise rendre indifférente la mauvaise foi de Mme X qui était pourtant au courant de ce vice antérieur à la formation de la vente.
Une clause de non garantie des vices cachés reste t elle valable lorsque le vendeur du bien n’informe pas l’acquéreur de vices grevant le bien antérieurement a la conclusion du contrat de vente, et ce même si ces vices étaient détectables ?
La Cour de Cassation va casser et annuler l’arrêt, les vices étant selon elle cachés, les acquéreurs n’ont pu se convaincre eux même de leur existence, sur le fondement de l’article 1642 du code civil.
Il apparait donc que la mauvaise foi du vendeur l’empêche de se prévaloir de la clause de non garantie (I), et que la notion de vice caché apparait de plus en plus juridique et