Droit immobilier

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  • Publié le : 13 décembre 2010
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Droit Immobilier Urbain

La SCI « La Roseraie » est une société civile de Construction-Vente (définition de l'article Article L211-1 « Les sociétés civiles dont l'objet est de construire un ou plusieurs immeubles en vue de leur vente en totalité ou par fractions sont régies par les chapitre 1er et II du titre IX du livre III du code civil et par les dispositions du présent chapitre. Lesimmeubles construits par elles ne peuvent être attribués, en tout ou en partie, en jouissance ou en propriété, aux associés, en contrepartie de leurs apports, ceci à peine de nullité de l'attribution . » Elle a été constituée afin d'édifier et vendre par appartement un petit immeuble qui comportera 12 lots à usage d'habitation exclusive, dont le prix de vente prévisionnel est de 2.000.000 d'euros.Le capital de ladite société est de 10.000 euros ainsi réparti: • M. LAMARCHE 10% • SARL DOMOBAT 50% • SA BATIMENT 30% • M. BERTHON 5% • M. CLERC 5% Les travaux ont commencé le 15 janvier et les fondations ont été achevées le 1er mars 2010. La commercialisation de ce programme ne démarre pas bien, aucun appartement n'a encore été vendu. Ainsi, M. LAMARCHE a sollicité un prêt de 200.000 eurosauprès des banques. Néanmoins, celles-ci se montrent réticentes et considèrent que la mise de fonds propres initiale des associés est insuffisante. Afin de leur consentir le prêt demandé d'un montant de 200.000 euros, les banques demandent aux associés un apport de 350.000 euros dans l'opération. I/ a) Les prétentions des banques semblent tout à fait justifiées. En effet, selon les faits exposés, leprogramme ne semble pour le moment pas viable. Le chantier est ouvert depuis le 15 janvier 2010, les fondations sont achevées depuis le 1er mars 2010, néanmoins, aucun appartement n'a encore été vendu. Cette commercialisation n'a rien de rassurant pour les banques et il semble logique que face à aussi peu de garantie de vente des lots, les banques ne souhaitent pas accorder un prêt à la société. Siles banques accordent un prêt à la société et que le programme ne se vend pas, les banques pourront difficilement être remboursées par la société.

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Ainsi, en demandant aux associés un nouvel apport de fonds, les banques, futures créancières veulent se protéger et avoir des garanties concernant la viabilité du programme et son achèvement. b) Les banques ayant conditionné l'accord de leurprêt de 200.000 euros, à un nouvel apport de fonds propres des associés, Monsieur LAMARCHE, gérant de la SCI « La Roseraie » peut demander cet effort financier en procédant un appel de fonds. Dans le cadre d'une société civile de construction vente, , l'appel de fonds est un mode de financement exceptionnel. En effet, ces sociétés disposent normalement d'un financement résultant du produit des ventes.Le produit de ces ventes étant des ventes d'immeuble à construire avant l'achèvement des locaux, doivent prendre le relais des investissements des associés. Or, dans le cas présent, aucune vente n'a encore été conclu et ainsi aucun produit de vente peut financer la construction du programme. Le seul recours de la société est de procéder à un appel de fonds auprès des associés. L'article L 211-3alinéa 1er du Code de la Construction et de l'Habitation (Code de la Construction et de l'Habitation) dispose: Les associés sont tenus de satisfaire aux appels de fonds nécessaires à l'accomplissement de l'objet social dans les proportions prévues à l'article L. 211-2, pour autant que ces appels de fonds sont indispensables à l'exécution de contrats de vente à terme ou en l'état futur d'achèvementdéjà conclus ou à l'achèvement de programmes dont la réalisation, déjà commencée, n'est pas susceptible de division. Si un associé n'a pas satisfait à ses obligations, ses droits pourront, un mois après mise en demeure restée infructueuse, être mis en vente publique à la requête des représentants de la société par une décision de l'assemblée générale fixant la mise à prix. Sur première...
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