La vente viagiere

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  • Publié le : 27 avril 2011
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La Vente Viagère
Le viager est un des piliers du code civil, une façon comme une autre de prendre possession d'un bien immobilier sur contrat, sans que l'acheteur ne possède forcément la totalité des fonds. En effet la vente d’un bien en viager existe depuis plus de 200 ans dans le code civil. Elle satisfait à la fois l'acheteur potentiel d'un bien immobilier qui paye une rente à la placed'acheter et le propriétaire qui choisit ainsi à qui ira son bien.
En vieux français "viager" signifie "temps de vie", qui est ironiquement la seule inconnue de l'équation dans ce type de contrat.
Le vendeur ou crédirentier est la personne qui perçoit la rente, l’acquéreur ou débirentier est celui qui la verse. Sa particularité réside dans les modalités de paiement du prix : une partie estgénéralement stipulée comptant, elle reçoit le nom de "bouquet" et le solde est converti en rente viagère. Il s'agit d'un contrat aléatoire puisque la durée de vie d'une personne limite la durée de l'engagement d'une autre.

I Les Conditions

Toute personne physique, propriétaire d'un bien immobilier peut le vendre en viager quel que soit son âge. L'acheteur peut, quant à lui, être une personne physiqueou morale.
L'acheteur verse la rente au vendeur jusqu'au décès de celui-ci.
La vente en viager est un jeu de hasard. C’est un risque pour le vendeur qui peut décéder rapidement donc il ne profitera pas de sa rente et pour l’acheteur qui peut verser la rente beaucoup plus longtemps qu’il ne l’avait imaginé. Cet aléa est prévu dans le contrat il est même obligatoire.
La vente est annulée si levendeur décède dans les 20 jours qui suivent la signature du contrat. On peut légalement proposer un bien en viager occupé à tout âge, mais dans la pratique et afin de trouver un acquéreur un minimum de 70 ans est requis.

II Les types de ventes viagères

A°) Le viager libre

Tout d’abord le principe du viager libre : à partir du jour de la signature de l’acte de vente, le vendeur perd sondroit de jouissance du bien. Ainsi l’acheteur peut occuper le bien ou le mettre en location. Dans ce cas, il aura à sa charge tous les frais d’entretien et charges du bien.
Le prix de vente est supérieur à celui du viager occupé et le montant de la rente est bien plus élevé. Le vendeur perçoit la rente dans les mêmes conditions que le viager occupé. En réalité très peu de transactions sontréalisées sur le viager libre.
Le viager libre permet à l'acquéreur de devenir propriétaire immédiatement avec des mensualités moins élevées que dans un prêt immobilier classique et assure au vendeur un revenu fixe et régulier avec une fiscalité avantageuse.

B°) Le viager occupé

Ensuite on trouve le principe du viager occupé, plus de 95 % des ventes sont des biens vendus en viager occupé. Ledébirentier achète un logement qu'il ne peut habiter puisqu'il est occupé par le crédirentier qui se réserve un droit d'usage et d'habitation.
Le vendeur peut donc continuer d’habiter les lieux ou décider de louer le bien pour encaisser des loyers. C’est ce qu’on appelle l’usufruit. Dans ce cas, l’acheteur percevra les loyers des locataires en cas de décès du vendeur (cas plus rare).

C°) La vente àterme

On ajoute a ces deux types de ventes viagères, la vente à terme qui est une formule peu usitée dans le monde du viager. Sans doute parce que l'avantage qu'elle représente du coté du vendeur n'est vraiment intéressant que dans certains cas bien précis. Il n'y a donc que peu de ventes réalisées en vente à terme mais elles peuvent représenter une opportunité à saisir, comme nous allons levoir. La vente à terme est une vente où la durée viagère et le montant de la rente sont déterminées à l'avance. Mais attention, qui dit durée limitée ne dit pas jouissance rapide du bien. En effet, nous sommes toujours dans un cadre viager où il doit y avoir un aléa sous peine de nullité du contrat viager.
Et quel est l'aléa caractéristique en ce qui concerne le viager ? C'est le décès de la...
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