TERRITOIRE

L’impact de la littoralisation sur les marchés fonciers Une approche comparative des côtes basque et charentaise
Jeanne Dachary-Bernard*, Frédéric Gaschet**, Sandrine Lyser*, Guillaume Pouyanne**, Stéphane Virol**
Le foncier fait l’objet d’une concurrence importante entre différents usages, notamment l’agriculture et le résidentiel. Les territoires littoraux, en fort développement et générateurs d’aménités spécifiques, sont particulièrement sujets à ce type de conflits d’usage. En effet, les aménités littorales exercent une pression sur les prix fonciers, participant à modifier la structure du territoire de manière complémentaire et/ou substituable aux aménités centrales qui traduisent les avantages à la proximité urbaine. Cet article a pour objet d’étudier l’influence des aménités littorales sur la formation des prix en identifiant la variation des valeurs foncières en fonction de la distance au littoral. Pour ce faire, nous procédons à une analyse comparée sur deux espaces littoraux : le littoral charentais - encore fortement agricole, et la côte basque - au degré d’urbanisation plus avancé. Cette comparaison empirique nécessite de mobiliser une méthodologie commune. La méthode des prix hédoniques est développée de manière originale en proposant de mettre en œuvre successivement une estimation semi-paramétrique, puis une modélisation fragmentée, en tenant compte du phénomène de dépendance spatiale. Nous montrons ainsi que la littoralisation s’accompagne, sur la bande littorale, d’une capitalisation importante de la proximité au littoral dans les prix fonciers résidentiels, liée à la présence d’aménités, qui se prolonge vers l’arrière-pays, dans une logique d’accessibilité. La littoralisation perturbe également les marchés fonciers agricoles, y compris rétro-littoraux. La comparaison des deux sites suggère une forte différenciation de l’impact de la littoralisation en fonction des caractéristiques territoriales, qui structurent des aménités plutôt