Secteur immobilier espagne

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  • Publié le : 10 juin 2010
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La décentralisation des compétences en matière d’urbanisme
La répartition des compétences en matière d’urbanisme est aussi un facteur défavorable à la planification en Espagne. Dans ce domaine, les communes sont autonomes et le pouvoir législatif a été transféré aux communautés autonomes. Celles-ci, pour la plupart, n’ont pas choisi de se donner les moyens légaux d’une véritable politiqued’aménagement, quand elles n’ont pas encore augmenté la dérégulation, comme l’a fait la Communauté de Madrid. Il n’y a donc pas de limite à la toute-puissance des municipalités. Ce sont elles qui décident de la quantité de foncier qualifié pour l’urbanisation (les Communautés autonomes devant ratifier). Des petites municipalités de périphérie urbaine, autour de Madrid notamment, ont ainsi adopté des plansd’urbanisme qui multipliaient par trois ou plus leur population et leur espace urbanisé.Les communes souffrent d’un déficit chronique de ressources, qui est partiellement structurel, mais résulte aussi de l’usage qu’elles font du cadre juridique. Nombre d’entre elles ont ainsi utilisé l’urbanisme et la vente du patrimoine foncier public pour se financer. Les revenus municipaux dérivés del’urbanisme sont divers. Deux impôts directs, liés à l’urbanisation, sont levés par les communes : l’impôt sur les biens immeubles (IBI) et l’impôt sur l’augmentation de la valeur des terrains de nature urbaine (IIVTNU), prélevé sur les plus-values. Surtout, divers impôts indirects et taxes sont prélevés sur les constructions, les installations, les travaux et les permis de construire. Les règlementsd’urbanisme réservent également une part du foncier nouvellement urbanisé au patrimoine municipal (outre celle destinée à la voirie et aux équipements). Celle-ci est définie par les Communautés autonomes dans le cadre du plafond de 10 % fixé par la loi de 1998 (modifiée en 2007). Il s’agit en principe de permettre la constitution de réserves foncières et la mise en œuvre d’une politique de logement socialet d’équipement urbain. En fait, les municipalités ont souvent utilisé la vente aux enchères de leur patrimoine foncier comme mode de financement ordinaire. Ces revenus dérivés de l’urbanisme représentaient ainsi 31,9 % des revenus municipaux non financiers en 2004 contre 22,8 % en 1992 [24].
En outre, le recours à des procédures de programmation exceptionnelle s’est généralisé depuis les années1990. Des modifications ponctuelles ont été systématiquement apportées aux plans municipaux d’urbanisme, parfois pas même intégrées ultérieurement à ceux-ci. Le recours très fréquent à la convention d’urbanisme (convenio urbanístico, contrat entre des administrations publiques et des acteurs privés), procédure de planification ad hoc, a fait de la qualification ponctuelle du sol pourl’urbanisation, en marge de tout plan général, un sport national. Ce type de pratiques a encore encouragé la constitution d’importants patrimoines fonciers agricoles, comme celui de Martínsa, dans l’espoir d’en obtenir la qualification. La convention d’urbanisme a en outre la particularité d’éviter la mise en débat public des choix d’aménagement.
Dans un contexte de hausse des prix et de difficultés financièreschroniques des municipalités, cette absence de transparence s’est accompagnée de la multiplication des délits liés à l’urbanisme. Les principaux sont la qualification pour l’urbanisation de sols non urbanisables, le non-respect des usages prévus par le régime de sol non urbanisable, la modification ponctuelle systématique des plans d’urbanisme (parfois pour régulariser a posteriori une opérationillégale), le non-respect des procédures administratives pour l’adoption des plans d’urbanisme, le non-respect des règlements d’urbanisme et un usage irrégulier du Patrimoine foncier municipal (PMS) [25]. L’arrestation spectaculaire à Marbella, le 29 mars 2006, de vingt-trois personnes, dont la mairesse, l’adjointe au maire, le responsable de l’urbanisme municipal et divers conseillers...
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