L'AVANT CONTRAT
En principe, l'accord sur la chose et sur le prix vaut vente; mais toutes les conditions d'une vente sont rarement réunies lorsque les parties envisagent cette opération. Les ventes immobilières, notamment, devront faire l'objet d'un acte authentique par devant notaire. Le notaire devant réunir un certain nombre de pièces, cela implique parfois des délais assez longs. L'engagement du vendeur et de l'acquéreur, en attendant la signature de l'acte définitif, est alors assuré par un avant-contrat. Il existe plusieurs types d'avant-contrats : les plus importants sont la promesse unilatérale de vente et le compromis de vente. Il existe aussi des promesses unilatérales d'achat.

1. La promesse synallagmatique de vente ou compromis de vente : Le compromis de vente est le contrat par lequel deux parties promettent réciproquement l'une d'acheter, l'autre de vendre l'immeuble, moyennant un prix déterminé. C'est cette hypothèse que vise l’article 1589 du Code civil lorsqu'il assimile le compromis à la vente proprement dite: « la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ». L'acceptation du compromis vaut engagement définitif d'acheter. Comme la promesse unilatérale, le compromis peut être établi par acte sous seing privé ou par acte authentique. Dépôt de garantie, clause pénale Il est très souvent prévu dans le compromis un dépôt de garanti, une clause pénale, plus rarement des arrhes ou un dédit, et il faudra déterminer dans la promesse la nature exacte du versement convenu et sa destination. Le dépôt de garantie habituellement prévu dans les compromis, ne constitue pas un dédit, ni un acompte. Il n’est pas versé au vendeur, mais déposé sur un compte séquestre spécial ouvert soit à l’étude, soit à l’agence immobilière. Destiné à garantir la bonne exécution du contrat et la bonne volonté de l’acquéreur, il s’impute sur le prix en cas de réalisation de la vente, et sauf cas particulier,