Commentaire mixte 26 mai 2006

Pages: 10 (2383 mots) Publié le: 27 octobre 2013
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TD DE DROIT CIVIL N°2 : LA FORMATION DU CONTRAT

Commentaire d’arrêt Mixte, 26 mai 2006

Les contrats sont des accords passés entre une ou plusieurs personnes et destinés à créer des effets de droit. Ainsi, puisqu’ils rythment le quotidien de chaque individu, leur formation est, de manière générale, très simple : c’est une offre, suivied’une acceptation. Il se peut cependant que la formation du contrat soit plus complexe, entraînant ainsi des problèmes de droit tel qu’il a été le cas dans l’affaire objet de la décision de la chambre Mixte du 26 mai 2006.
La bénéficiaire d’un acte de donation-partage devient, par cet acte, propriétaire d’un bien immobilier, et est tenue par ce même acte d’un pacte de préférence. Lors d’une secondedonation-partage, une parcelle de ce bien immobilier est attribuée à un individu, lui-même tenu du pacte de préférence. Par acte notarié, l’individu vend sa parcelle à une société civile immobilière sans tenir compte des engagements dont il était tenu en tant que promettant. La bénéficiaire du pacte de préférence demande sa substitution dans les droits de l’acquéreur dans les termes de la venteainsi que le paiement de dommages et intérêts.
Après un jugement en première instance, la cour d’appel, après avoir accordé des dommages et intérêts à la demandeuse, a débouté/rejeté sa demande de substitution aux droits de l’acquéreur. La bénéficiaire du pacte de préférence se pourvoit en cassation.
Les héritiers de la bénéficiaire avancent différents moyens. Tout d’abord l’obligation de fairene se résout en dommages et intérêts que lorsque l’exécution du contrat telle qu’elle est prévue initialement est impossible. Or dans le cas présent la réparation en nature est possible, par le biais d’une décision du juge d’exiger la vente entre les parties. La cour d’appel n’aurait donc pas appliqué à bon escient l’article 1142 du code civil. Par ailleurs, la violation du droit de préemption,issu du pacte de préférence, entraîne la perte d’efficacité de la vente du bien -sur lequel était conclu le pacte de préférence- à un tiers, ainsi que l’obligation de faire du bénéficiaire du pacte le propriétaire. La substitution du bénéficiaire du pacte à l’acquéreur n’étant contrainte par aucun moyen, la cour d’appel aurait violé les articles 1134, 1138 et 1147 du cc. Enfin, ils affirment queles droits applicables aux immeubles sont applicables aux parties autant qu’aux tiers, ce qui ne permettrait pas à l’acquéreur du bien immobilier de faire valoir sa bonne foi à partir du moment où la publication du pacte de préférence a eu lieu.
La violation d’un pacte de préférence permet-elle au bénéficiaire de se substituer aux droits de l’acquéreur de bonne foi ?
La cour de cassation répondpar la négative en expliquant que le bénéficiaire d’un pacte de préférence peut demander l’annulation du contrat de vente passé entre le promettant et le tiers, ainsi que sa substitution à l’acquéreur, à la seule condition que le tiers soit de mauvaise foi, c’est à dire qu’il sache que le vendeur était tenu d’un pacte de préférence, mais aussi qu’il sache que le bénéficiaire du pacte avaitl’intention de s’en prévaloir. La preuve d’une telle intention de la part de la société civile anonyme n’ayant été apportée, la bénéficiaire du pacte ne peut ordonner que le bien lui soit vendu, comme l’avait déjà constaté la cour d’appel. La cour de cassation rejette le pourvoi.
Ainsi est-il nécessaire d’étudier les droits du bénéficiaire d’un pacte de préférence (I), ainsi que les sanctions qui découlentde la violation du pacte par un tiers (II).

I – La primauté des droits du bénéficiaire d’un pacte de préférence
Dans le présent cas, jugé par la Chambre mixte, une personne a passé un pacte de préférence avec le propriétaire d’un bien immobilier. Il convient donc de voir quel droit découle de ce pacte de préférence et quel en est le régime juridique.

A- Un droit de préemption
Le...
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