TD DROIT DES CONTRATS SPECIAUX

* Séance N°2 : La formation du contrat de vente ; Le consentement et les avant-contrats

Commentaire d’arrêt : Cass. Civ. 27 mars 2008

Introduction : L’arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation du 27 mars 2008 présenté ici est un arrêt très important de la jurisprudence, car il constitue un revirement de jurisprudence d’un arrêt de la Cour de Cassation de 1993, confirmé en 2003 toujours par la Cour de Cassation. Cet arrêt apporte donc un point novateur, que nous allons étudier. En l’espèce, par acte authentique en date du 30 juillet 1999, une société X consent à une autre société Y une promesse unilatérale de vente d’immeuble, dans laquelle il est précisé qu’elle serait ferme et définitive, et affublée d’un terme extinctif en date du 15 décembre 1999, prorogé au 28 février 2000, ainsi que de deux conditions suspensives portant sur l’absence d’hypothèque, et sur la justification du promettant d’un titre de propriété sur l’immeuble. Ainsi, l’acheteur potentiel, la société Y, ayant renoncé à la première condition, se voit attribuer la propriété du bien, la deuxième condition s’étant réalisée. Or, il s’avère que le 22 décembre 2000 le vendeur, la société X, consent une promesse de bail à une troisième société Z laquelle devient bailleur commercial le 1er octobre 2000, si bien que le promettant (la société X) refuse de conclure la vente promise à la société Y, acheteur potentiel. Cette dernière assigne alors le promettant en exécution forcée de la promesse. Pour cela, le bénéficiaire, autrement dit l’acheteur potentiel, se fonde sur une clause contractuelle qui stipulait que l'engagement du promettant à vendre l’immeuble était « ferme et définitif ». Mais la Cour d’Appel déboute la société aux motifs que les parties n’avaient pas prévu au sein de l’acte authentique l’exécution forcée de la promesse en cas d’inexécution et elle a donc estimé que le « défaut d’exécution par la société Foncière Costa de son