Titre 3 : La Garantie Financière d’Achèvement

Le prof n’est plus d’accord avec la section : « entrée en vigueur des décrets qui ont modifié l’article R. 261-24 – problème sur l’entrée en vigueur du décret de mai 2011 ».

Introduction :

La garantie financière va protéger l’accédant qui va acheter un immeuble avant que la construction n’ait commencé ou en cours de construction. Objectif : protéger l’accédant de la défaillance financière du vendeur qui interviendrait entre le moment où il signe son contrat et le moment où l’immeuble sera effectivement achevé. Important en VEFA !

Par conséquent, le législateur va instaurer un certain nombre de mécanisme qui permettent de considérer que l’accédant est garanti de la défaillance financière du vendeur (dépôt de bilan de vendeur).

Plusieurs mécanismes existent dans le secteur protégé : La garantie intrinsèque La garantie extrinsèque : peut revêtir la forme soit d’une garantie d’achèvement soit d’une garantie de remboursement.
Le système qui protège obligatoirement l’accédant dans le secteur protégé (objet du contrat : immeuble à usage d’habitation ou professionnel et d’habitation) qui doit verser les fonds avant l’achèvement de l’immeuble, a été étendu au secteur libre (tout ce qui n’est pas secteur protégé) parce que contractuellement les acquéreurs demandent de leur vendeur des garanties bancaires qui ne sont autre que des garanties financières d’achèvement.

C’est un véritable sujet qui préoccupe les promoteurs. Nous allons traiter le sujet du point de vue du banquier.

Objet de ces garanties : s’assurer que l’immeuble va pouvoir être achevé.

Garantie intrinsèque = garantie qui permet de considérer que l’affaire est suffisamment engagé pour que l’on n’ait pas besoin de garantie. Critères pris en considération = critères financiers, techniques (qui concerne l’état d’avancement du chantier) : définit aux articles R. 261-17 à R. 261-21 du CCH. La garantie intrinsèque n’est pas une garantie.